宏观深度报告：房地产止跌回稳，现状、基础与再思考.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u一、 中国房地产调整的现状 5

1、销售：住宅销售减半，现房偏好增加 5

2、价格：新房和一线城市相对坚挺 6

3、投资：高位回落三成，土地成本攀升 8

4、库存：绝对意义去库vs相对意义累库 10

二、 房地产止跌回稳的基础 12

1、历史上的房地产止跌回稳 12

2、中国房地产的潜在需求空间 14

3、当前房地产止跌回稳的条件与堵点 16

三、 房地产止跌回稳再思考 20

1、当前房地产调整有没有到位？ 20

2、如何实现房地产止跌回稳？ 21

3、如何平衡严控地产增量与稳定地方财收？ 23

四、 风险提示 24

图表目录

图表1 我国商品房销售面积历史变化情况 6

图表2 按面积分类的房价指数走势 6

图表3 按城市层级分类的房价指数走势 6

图表4 不同分类及口径下的本轮房价调整幅度对比 7

图表5 中原领先指数反应的大城市二手房价格走势 7

图表6 我国期房与现房销售平均价格走势 7

图表7 房地产开发投资中用于住宅的比例达到历史高位 8

图表8 土地购置费在房地产投资中的占比进一步攀升 8

图表9 土地市场呈现“量跌价涨” 9

图表10 房地产开发资金来源收紧主要归因于销售下滑 9

图表11 房屋竣工面积存在系统性低估 10

图表12 三种方法推算的实际竣工面积在2024年收敛 10

图表13 成交土地和房屋新开工面积已降至销售面积之下 10

图表14 一个背离：房地产广义库存绝对水平下降，但去化周期拉长 11

图表15 中国按用途划分的狭义房地产库存面积 11

图表16 住宅销售面积领先房价约4个月 12

图表17 房企新开工与调整房价的行为往往基本同步 13

图表18 房屋新开工面积增速比施工面积和投资增速更加灵敏 13

图表19 房地产投资包含施工和土地购置两部分 14

图表20 2014年来单位建筑面积包含的土地成本显著抬升 14

图表21 中国住房增量需求预测（至2050年） 15

图表22 中国住房改善性需求预测（至2050年） 15

图表23 2024年住宅销售面积已低于潜在需求估算 16

图表24 近年来房地产调整带来居民储蓄积累 17

图表25 房贷利率已较2021年下降超过2个百分点 17

图表26 本轮房价连续下跌持续时间明显长于过往 18

图表27 中国近五年房价收入比 18

图表28 中国一线城市房价收入比在全球偏高，但平均房价收入比处于中位数水平 18

图表29 2020年以来中国失业率水平中枢抬升 19

图表30 2022年4月以来收入预期指数下台阶 19

图表31 2021年以来大城市薪酬增长停滞 19

图表32 全国来看居民的住房购买能力是趋于增强的 19

图表33 各省2023年住房购买能力示意（在不影响消费情况下购买1套住房所需年限） 20

图表34 全球主要国家2000年以来的房价最大调整幅度 21

图表35 10月以来样本城市新房成交回温 22

图表36 10月以来样本城市二手房成交进一步回暖 22

图表37 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比 23

图表38 土地出让收入减半是地方财政欠收压力的重要来源 24

图表39 2008年以来拿地未开工面积累计超30亿平 24

2024年9月26日中央政治局会议研究部署经济工作，其中一大看点是明确要求“促进房地产市场止跌回稳”。此后，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合，进一步明确了促进房地产市场止跌回稳的组合拳，概括为“四个取消、四个降低、两个增加”1。

本文详细梳理了截至2024年9月本轮房地产销售、价格、投资、库存各项相关指标的调整程度，进而从房地产止跌回稳传

导链条、中国房地产长期潜在需求测算、当前居民购房能力与成本变化测算三个角度，综合判断中国房地产是否具备了止跌回稳的客观基础，并指出当前制约房地产止跌的主要堵点。基于以上研究，回答目前市场尚未辨明的三个问题：当前房地产调整是否已经到位？房地产止跌回稳的核心抓手是什么？如何平衡房地产严控增量与地方财政收入之间的关系？

我们认为，从国际经验来看，目前还很难得出中国房价行将止跌的判断，若不能采取有效措施扭转预期，则居民购房行为可能一再延后。今年10月以来，新房和二手房销售面积都出现了更明显的好转，要稳固房地产销售向好势头，将已经存在的购房能力转化为购房意愿，还需要进一步夯实稳经济、稳就业、从而稳预期的基础，同时打通“保障房收储”政策的堵点。需要看到，“土