2014_0329_中海富地公园上苑项目营销策略及执行案(终稿）.pptx

;;;;;深圳中原事业一部E组

2014-03-29;;;;;;宏观政策解析;1;;;;;区域市场分析;在兰乔圣菲，没有户外信箱，没有街灯，也没有城市里常见的人行道。这样规定的目的，是为了保持小镇的乡土风格。由于秩序井然，小镇的人们习惯于将车钥匙留在车上，而不必担心车被小偷偷走。“我们在城市中，过着惬意的乡间生活。”一位居民这样评价这里的生活。;户型;在兰乔圣菲，没有户外信箱，没有街灯，也没有城市里常见的人行道。这样规定的目的，是为了保持小镇的乡土风格。由于秩序井然，小镇的人们习惯于将车钥匙留在车上，而不必担心车被小偷偷走。“我们在城市中，过着惬意的乡间生活。”一位居民这样评价这里的生活。;户型;区域典型项目3：翡翠公寓;户型产品分析;区域典型项目4：港澳8号;户型产品分析;区域典型项目5：新世界四季御园;户型产品分析;;区域2013-2014年二手住宅成交分析;;;本案地处罗湖东门片区，地处深圳金融核心区内，为深圳发展较早区域，目前区域开发成熟，近年新增供应较少。;区域市场分析;待售项目1：幸福万象;户型产品分析;待售项目2：御湖峰;户型产品分析;待售项目3：锦缘里嘉园;户型产品分析;本案;罗湖区域2014年供应量不足5000套，市场供应适中;;;地块研判——关键指标分析;地块研判——产品规划分析;;;区域厘定——罗湖片区;区域规划——罗湖区域规划重点在升级推进5大片区建设；项目所处深南东商圈将发展为高端商业商务聚集带；;SWOT分析;;;;地覆;地脉;路达;人情;人暖;房型;;a;;已占中心;——挑战者;定位方向;30年深圳于中心见中心

繁华深处格调生活;;1;1;1;1;罗湖，伴随了一代人的奋斗与成长;1;印象·罗湖;生活是什么？

Thisisaquestion

是禅机，是顿悟，更是一种是态度……;;生活是？;人类进化史早已越过了生存进化阶段

生活不再满足于“柴米油盐酱醋茶”的基本温饱

也不是“衣食住行”的需求拼凑

生活，应该更有品质;世上本没有城市

追求生活品质的人多了便有了城市;;三日不购衣

便觉灵魂可憎;一步中心

食刻从容;闲看花开花落

静住幽篁格调;行驰闹静之间

切换两仪生活;;;;WHO——客户年龄、职业、家庭结构

WHERE——客户来源区域

WHY——客户核心购买点、客户抗性

WHAT——主要需求产品;区域客户小结;;典型项目客户分析·华盛君荟名庭;典型项目客户分析·华盛君荟名庭;区域因素对客户的导入影响;项目零距地铁龙岗线晒布站，1站接驳罗宝线老街站，3站内瞬抵国贸、大剧院、科学馆罗湖核心办公群，6站通达华新、岗厦、福田中心区办公群，9站直抵车公庙；由此可见，便捷的轨道交通可为项目导入核心办公区白领客户；;客户以自住为主，少部分自住兼投资；以罗湖本地客户为主，部分福田、香港客户。;客户定位;;推售节奏与价格预判;6月上旬;推售节奏建议;推售节奏建议;推售节奏与价格预判;价格目标研判;第一步：项目静态比准均价;第二步：动态因素修正;销售目标

实现42000元/㎡均价，刺破片区价格天花

实现年度15.8亿回款目标;;营销借鉴;这是一辆很有技术含量的电动车

但是，电动

不仅仅只是;电动，带来的是超高的扭矩

也就是超快的起步速度;特斯拉ModelS带来的不仅是一辆电动车

更是一个行走的电子产品;;;;;区域价值整合包装;情感诉说：我与罗湖的回忆;价值传递：旧时罗湖新面貌;罗湖记忆;情感诉说：我与我的同学们;价值传递：优质学区-人生的起点;罗湖记忆;情感诉说：我和我的童年;价值传递：城市绿地-休闲生活;罗湖记忆;价值传递：产品信息—风水格局;2、概念转换，不仅是开发商，更是品质生活运营商;品质生活运营商;首创人性化物管体系，提供生活服务：

;品质生活运营商;商业运营：打造儿童主体性商业

运营理念：与周边低端布料市场形成区隔，结合儿童公园进行运营，并提供基本生活和餐饮配套。

运营方式：引入主题儿童娱乐、教育培训行业进行主题化运营

业态分布：一楼：生活配套；二楼休闲餐饮

三楼：儿童游乐（如：反斗乐园）；

四楼：教育培训机构（如：邦德、英孚等）;架空层运营：打造公园全景会所

打造方式：四面超宽幅全透明玻璃围合

会所功能：提供休闲健身区域，图书馆阅览区域

打造理念：营造闲暇之余，一边健身锻炼，一边沉浸书香，一边赏景品茗的品质生活；;;;通过各阶段营销推广及形象暗示，使本项目在客户心目中占据独有地位;阶段推广铺排;阶段推广铺排;推广创新1：

悬念式推广——微信+楼体二维码;腾讯·广点通;;展示策略·临时咨询中心风格包装;展示策略·正式营销中心;展示策略·样板房;展示策略·围墙;展示策略·楼体;展