罗湖工纺大厦项目定位思考.pptx

;项目初识：主要指标为公寓约4.44万m2，办公指标约2.88万m2，商业指标约1.2万m2;保留写字楼指标还是转化为公寓？;;销售状态;;;数据来源：深圳中原研究中心;价格分析：关内写字楼溢价能力有限，出现写字楼及公寓、住宅价格倒挂现象;自身分析：同栋建筑办公及住宅混合业态影响管理，且写字楼的价格实现度低于公寓;;;;在深圳“双中心驱动发展”大背景下，以“福田+罗湖”的综合性城市中心，其中心的地位不可撼动;2500亿助力区域全面升级：2500亿再启新罗湖，引领深圳中心价值裂变;;十二大旧改引擎再次引爆片区热度：1500万平方米的城市空间，再造千亿中心，旧改规模相当于2个深圳湾，4/5前海;;紧邻区政府，绝对的中心地段：项目紧邻罗湖区政府，位于罗湖绝对政务中心;;优质的景观资源：两大公园，一条绿化带，两个绿化广场;紧邻深业东岭46万建面旧改，尽享优质配套：7.26万m2旗舰商业、顶级住宅、高档写字楼的复合业态综合体，继万象城、KKmall之后罗湖又一标志性综合体;;时代机遇：深圳迎来公寓元年，特别是关内顶级公寓迎来爆发性繁荣局面;时代机遇：作为深圳顶级公寓的发源地，罗湖更具备顶级公寓的基因及市场接受度;时代机遇：每个中心，都有顶级公寓的代表，罗湖自幸福里之后，顶级公寓几乎为市场空白，更能突显顶级公寓的价值;;;方向一：;方向一：酒店式公寓;配比分析;各类客户需求需求面积;以客户敏感点为基础的产品总结：;产品修正：建议170-180㎡做3房;产品修正：;户型横竖向分层分析：;经过系统的研究及修正，方案一仍然存在在不少弊端;弊端一：低使用率、高梯户比，影响居住舒适度;弊端二：客群复杂、居住环境不纯粹;弊端三：紧张的车位，无法实现优质车位比;弊端四：户型进深大，易出现暗房暗卫;酒店式公寓优劣势分析：;方向二：主流豪宅公寓;市场分析：顶级豪宅公寓目前主力面积多在230-350㎡三至四房。400-500㎡四至五房明星单位作为标杆。;客户趋势：顶级城市豪宅的客户需求功能户型主力为3房、4房;3房（包含2+1和3+1）=[180m2，215m2];东海国际公寓

200平米（3房2厅3卫双套房）

;上海—绿城黄浦湾

400平4房3厅4卫2厨（中西双??）;参考各案例借鉴，初步得出本项目的各产品面积段;户型排布分析：横向排布B栋;住宅式;经过系统的研究及修正，方案二也存在在不少弊端;弊端一：高梯户比，影响居住舒适度;弊端二：紧张的车位，无法实现优质车位比;弊端三：单面采光，易出现暗房暗卫;主流豪宅公寓：;方向三：超级公寓;超级公寓，逐渐成为北、上、广、深顶级标杆物业的代表，一层四户甚至一层一户的规划设计，最大限度地发挥产品优势、景观资源优势，越来越被顶级财富阶层所接收;市场演变：深圳财富人群递增，超大平面公寓的需求量大;1600㎡;景观分析：超级公寓能够充分利用景观资源、实现价值最大化;居住环境分析：超级公寓居住更加纯粹，圈层效应更加明显;销售速度分析：超级公寓看似难以实现快速消化，然而可行性大于中小面积公寓，在同样实现90-280㎡正常销售速度均价的情况下，超级公寓面积去化速度会更快;超级公寓：一层四户至一层一户;超级公寓优劣势分析：;方案对比分析：;;方案对比分析：;居住环境分析;消化速度分析;综合各方面考虑，建议本项目打造400㎡超级公寓;反观全球超级豪宅

每一个作品，都有其无可取代的稀缺资源特性;;;罗湖人居环境的典型抗性：“停车”;;借鉴案例：新加坡华彬汉美登HamiltonScotts

;;未来：

以藏品级空中官邸

揭开深圳豪宅史新篇;物业发展建议;层高至少3.3平，当单套面积超过400㎡，层高4-4.3米，空间尺度相对合理。

;应考虑户均拥有2-3部私家车，车位比1:2起。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。;至少双阳台设计，且保证宽大的阳台景观面，部分实现三面观景，无边际的景观视野为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所;产品|精装修;大堂及公共空间是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象;:;:;产品|中西双厨设计;产品|泳池设计