房地产企业经营管理教学课件第七讲房地产项目开发的实务基础—基础认识与实务要义（3）.pdfVIP

第七讲

房地产项目开发的实务基础

—基础认识与实务要义

（Ⅲ）

（教材相关内容：《第八章》）

三、前期工作阶段的实务要义（Ⅱ）

—房地产开发项目的资金筹集实务

（一）开发资金筹集的基本原则

房地产开发资金运动的特点：资金占用量大、

资金占用时间长、资金运动受区域范围的影响，决

定了筹集房地产开发资金必须遵循以下基本原则：

（1）安全性原则

筹集资金要考虑利率变动、汇率变动的风险，同时要考虑到影响企

业财务状况和偿债能力的举债规模、偿债日期、利率高低等各种因素，

以更好的实现资金平衡，最终取得预期利润。这就是说，筹集资金是以

顺利实现既定目标为原则，换言之，必须以筹资风险尽可能小为原则。

（2）经济性原则

由于房地产开发资金需求量极大，资金筹集的成本（包括有关费用）

直接影响开发项目的效益及资金周转。因此，筹资成本必须尽可能低。

（3）可靠性原则

主要是指资金来源的保证程度要高。从房地产资金运动的特征可以

看出，在一定的时点保证一定数量的资金投入尤为重要。因此，筹集资

金的渠道、方式、时间、数量等都必须时切实可靠的。

（二）房地产开发项目的资金来源和筹资方式

1、房地产开发项目的资金来源

■项目法人资本金

由项目法人自有资金和政府财政资金构成。

◆项目法人自有资金，是指项目投资人为拟建项目所投入的资金。

包括国家投资机构入股、国内外企业入股、社会团体和个人入股的资金。

◆项目法人资本金，可以是货币资金，也可以是实物资产，还可

以是土地使用权、工业产权等无形资产。

■国内外银行或金融机构的信贷资金

◆非银行金融机构是指证券公司、保险公司、养老基金、投资基

金、信托投资公司等机构。

◆一般贷款人需要具备一定资格和条件，借贷双方需签订贷款合

同，约定支付方式、还本付息方式和其他附加条款。

■其他借贷资金

可以是向其他企业借贷的资金，也可以是借贷的民间资金。

■外资

外资主要是指外商人（含港、澳、台）人士作为项目投资人或

债权人为项目所提供的资金。外资金融机构不包含在其中。

2、房地产开发项目的筹资方式

◆直接吸收

即通过合作、联营等直接吸收投资人的方式把投资人的资金

吸引过来。

◆银行借款

即通过向银行和非银行金融机构的借款方式来筹资。

◆商业信用

即在商品交易中通过延迟付款和提前收款的方式筹集供应商

和客户的资金。

◆发行股票

即委托证券机构发行项目或企业股票，以此吸引购买股票者

的资金。

◆发行债券

即通过发行项目或企业债券的方式吸引购买债券者的资金。

3、资金来源与资金筹集方式的交互分类

资金来源与资金筹集方式的交互分类组合，如下表所示：

吸收直接银行借款

筹集方式资金来源商业信用发行股票发行债券

投资（借款）

国家财政资金√√

银行信贷资金√√√√

非银行金融机构资金√√√√

其他企业单位资金√√√√

居民个人资金√√√√