固本开新 聚势谋远：新格局下的深圳办公楼市场发展趋势-仲量联行.pptx

固本开新聚势谋远:

新格局下的深圳办公楼市

场发展趋势;

第一章深圳甲级办公楼市场格局与趋势;

01

深圳甲级办公

楼市场格局与趋势;;

深圳甲级办公楼项目分布(2010年-2024年第三季度)

2010年

总存量

223万平方米

车公庙福田CBD

2016年

总存量

509万平方米

车公庙福田CBD

2024年第三季度

宝安中心

1,374万平方米

华强北

福田CBD

前海;;尽管深圳是个相对年轻的城市,但由于城市建设早期规划的局限性等诸多历史因素,罗湖、福田等城市核心区仍然存在一批城中村旧工厂和其它老旧物业。这些老旧物业建筑密度较低,但周围人口密度高经济发展活跃,存在极大的开发价值。

为完善城市功能,提升城市品质,改善人居环境,深圳持续推进城市更新,并多次更新发布城市更新办法近年来,城市更新和土地整备已成为深圳商业用地供应的重要途径。

在二次创业的战略指引下,深圳加快发展高新技术产业和战略性新兴产业,并利用城市更新项目为市场输送高质量办公载体,从而提升片区产业结构推动经济高质量发展o2020年以来,福田和罗湖涉及城市更新与土地整备的新建甲级办公楼共120万平方米,占两区总新增供应面积的66%。全市涉及城市更新与土地整备的新建甲级办公楼占总新增供应面积的24%o

资料来源:仲量联行;

开放赋予了深圳独特的创新基因,深深融入这座城市的血脉。深圳的经济发展优势在于深厚的制造业基础和科技创新能力,具备高新技术产业现代物流业、金融服务业、文化产业四大支柱产业。深圳高度参与国际分工,2023年外贸依存度接近112%o同时,深圳在科技创新、金融服务及外资引入等方面不断突破,形成了独特的创新+金融生态体系。

随着粤港澳重大合作平台综合立体交通网络优化以及规则衔接的协同推进下,粤港澳大湾区内部正逐步实现互联互通,形成要素一体化循环。深圳加快建设前海深港现代服务业合作区与河套深港科技创新合作区,汇聚国际创新资源,聚焦现代服务业,打造高水平对外开放门户枢纽。

规则衔接???机制对接不仅为深圳引入了港澳丰富经验和优质服务,也为商业地产市场带来了新的增长点。

例如,2021年起,深圳取消了港澳涉税专业人士必须通过执业资格考试的要求,改为执业登记,并允许他们作为股东设立税务师事务所。此外,港澳执,业律师通过特定执业考试后,可在大湾区内地城市处理民商事法律事务。据仲量联行统计,在2023年7月至2024年6月间,深圳近一半的专业服务业办公楼租赁需求来源于律师事务所等机构特别是在前海深港现代服务业合作区,以律师事务所为代表的专业服务业正在积极拓展业务空间

与此同时,随着中国新能源汽车大模型应用通信行业等智能制造类企业纷纷投身出海浪潮,深圳作为毗邻香港的窗口城市,便于这些企业对接全球资本市场,成为其出海路径上的桥头堡。深圳跨境电商经济的繁荣也吸引了大量产业链下游服务供应商。上述企业的业务拓展为深圳甲级办公楼市场带来了增量需求。;;

租赁型办公物业

指单一产权的租赁型办公物业。

总部办公物业

由非房地产企业开发并作为总部自用办公用途,或有部分面积用于对外出租。

散售型办公物业

分拆产权出售的办公物业,买家用于自用办公或出租。

政府产权办公物业

由地方政府开发或购置的办公物业,用于招商引资或产业孵化。出租对象面向符合产业政策的企业、孵化器或行政机构办公用途。租金为非市场化租金,作为补贴和鼓励企业发展的其中一种方式。;

固本开新聚势谋远:新格局下的深圳办公楼市场发展趋势

深圳甲级办公楼

空间分布特征

从空间分布来看,总部办公物业和租赁型办公物业在空间上的聚集性最为明显。这两类物业主要集中于福田CBD、前海和后海。

相比之下,散售型办公物业的分布则显得更为分散,其中很大一部分位于福田和罗湖。政府产权办公物业则没有形成明显的集聚。;

总存量和新增供

应结构变化

近年来,深圳租赁型办公物业的存量占比基本稳定在四成左右与此同时,总部办公物业供应持续增加,带动其存量占比走高,从2009年的占比9%攀升至2024年第三季度末的31%o

尽管散售型办公物业新增供应量