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我们的建议——
将本项目商业定位为专业服务青少年的生活中心
青少年生活中心定位依据
1、六安市区人口基数约40万人，参考本问第一章节人口年龄段比例人口比例（0-19岁约为26%）计算，目前六安市区0-19岁青少年约10万人，而通过我们对六安市商业情况调研走访后，发现六安市目前缺少专业的服务于青少年的商业中心，将本项目定位于青少年生活中心符合本项目商业部分“补缺者”的发展战略目标；
2、通过我们对项目周边的走访调查，目前项目周边学校众多（分别有解放路小学、六安一中、皋城一中、轻工学校等），为本项目提供的大量的客源基础。
业态分布
负一层：生活超市
一层：休闲运动服饰中心二层：娱乐中心
三层：文化教育中心、辅以休闲餐饮
四层（转换层）：健身中心
负一层：生活超市
一层：休闲运动服饰中心
内铺业种分布：青少年运动服饰
中档为主，符合周边市场人群，促进消费外铺业种分布：精品运动服饰，中高档为主
二层：玩具、运动器械中心
业种分布：儿童玩具、青少年玩具、运动器械、学习用品
注：青少年玩具区别于传统玩具，主要以模型类为主
一、二层业态市场预估
目前六安市区，适龄人群约10万人，按照人均300元/年消费力
（保守估计）计算，整年销售额约3000万元
参考商业类成本核算数据，20%销售额用于租金支出，年租金
承受能力约为600万元
参考商业投资回报率（按照15年投资回收）计算，目前六安市
关于专业青少年市场商业销售额市场空白约9000万元
根据前文我们对项目销售额预计，本项目一、二层商业销售
总额（排除一层临街面）约为6200万元
通过以上测算，可以看出将本项目定位于青少年生活中心，对本项目
进入销售期后，完全可以体现本项目全部商业价值
三层：文化教育中心、休闲餐饮、休闲书吧
文化教育中心包含：美术培训、英语培训、声乐培训等
休闲书吧：图书阅览、图书出售等
四层（转换层）：健身中心
业种分布：健身馆
主要服务于本项目及周边居民、利用该业态对建筑形态要求较低
之特点，合理布局，将本项目转换层实现利益最大化
商业部分销售模式建议
关于本项目商业销售银行政策细则：
1、负一层如果实行销售必须以商业报规划，并纳入计算商业面积；
2、目前六安市实行虚拟分割办理产权难度较大；
3、使用返租投资模式销售，银行无法办理按揭贷款；
4、一、二层商业实体分割销售，可以办理产权及银行按揭贷款。负一
层和三层办理按揭难度较大。
根据以上政策，我们对商业部分销售模式建议如下：
负一层：生活超市
由于负一层销售过程中银行政策的限制，我们建议负一层长期持有理由：可以为本项目商业部分聚集大量人气，提高商业附加值。
负一层总利润（10年）为：
1、租金约为：0.5元/平米.日
2、递增：每3年递增5%
合计10年平均租金约为：16元/平米.月合计负一层10年总租金约为：1160万元
一层：休闲运动服饰中心
沿街划分外铺，内铺招商成功后，小面积分割带租约销售（不返租）预计销售价格：
沿解放路位
置
约260平米
25000元/平米
约650万
沿小东街位
置
约570平米
15000元/平米
约855万
内铺
约2152平米
12000元/平米
约2582万
合计利润：约4087万元
二层：玩具、运动器械中心
招商成功后，分割带租约销售（不返租)
三层：文化教育中心、辅以休闲餐饮
大面积分割销售
四层（转换层）：健身中心
整体销售
预计总利润：
物业类型
位置
面积
预计价格
总销售价格
二层商业
4553平米
6000元/平米
约2732万
三层商业
4553平米
5500元/平米
约2504万
四层商业
转换层
1025平米
4000元/平米
约410万
经济效益分析
物业类型
位置
面积
预计价格
总收益
负一层
约6032平米
16元/平米.月
约1160万
一层商业
（共计2982
平米）
沿解放路位置
约260平米
25000元/平米
约650万
沿小东街位置
约570平米
15000元/平米
约855万
内铺
约2152平米
12000元/平米
约2582万
二层商业
4553平米
6000元/平米
约2732万
三层商业
4553平米
5500元/平米
约2504万
四层商业
转换层
1025平米
4000元/平米
约410万
项目整体总收益合计约10893万元
该方案优势：持有部分面积较小，大部分实现销售，利润最大化，且无需承担返租压力
该方案劣势：须先培育市场，拉大了销售周期，不利于资金快速回笼
商业规划调整建议
1、增加外挂电梯，二三层的通路主要通过外挂观光电梯（2-3部）解决
2、关于中庭设计，保留负一层至一层、一
层至二层的中庭设计，以便提高人流通
道，带动整个项目的商业发展
3、保留和坚持现有的广场下沉的设计，并进行适当扩大，利于负一层的商业交
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