房地产行业(物业服务)2025年度“攻守兼备”，关注物管板块的均衡配置价值.pptx

1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理;1、前期核心观点回顾;1.1、行业属性：社会治理基层支柱，社区消费主要载体;1.1、行业属性：社会治理基层支柱，社区消费主要载体;1.2、物业服务行业崛起的长周期历史节点;;;2.3、物业+养老：老龄化进程加快，养老服务迎来发展黄金期;2.3、物业+养老：掘金中国“9073”养老市场;;2.4、物业+旧改/城中村改造：政府-企业-居民三方共赢;2.5、物业+科技：降本、提质、增效;2.5、物业+科技：降本、提质、增效;;3.1、海外龙头借鉴：全球标杆综合后勤服务公司——索迪斯;2024年年初至11月26日，爱玛客平均PE-ttm估值为18.8倍，索迪斯平均PE-ttm估值为15.3倍，体现出市场给予成熟期物管龙头公司的估值水平。

作为综合后勤服务全球巨头，尽管业绩增速并不亮眼，但其长期可持续增长的模式依旧赢得资本市场的认可。爱玛客和索迪斯与国内传统的物业公司相比，主要有三大差异：

1、二者专注于非住宅业态，国内物业公司多以住宅服务为主，少量企业专注于非住宅业态并建立领先优势，如招商积余、新大正、特发服务。

2、提供综合后勤服务，满足客户更高层次需求。

3、爱玛客和索迪斯有较长发展历史，处于成熟期，而我国物业公司大多仍处在成长期。;;3.2、海外龙头借鉴：FirstService，稳健增长的住宅物管公司;3.2、海外龙头借鉴：FirstService，稳健增长的住宅物管;4、板块资本市场表现：板块指数已回调至历史低位;4、板块资本市场表现：年初以来样本股平均涨幅+6.9%;4、板块资本市场表现：民企物管估值波动更大;4、板块资本市场表现：2025年wind一致预期PE为10倍;4、板块资本市场表现：PEG角度，估值仍偏低;4、板块资本市场表现：仍受市场流动性和地产风险影响;5.1、基本面：穿越周期的业务组合;5.1、基本面：收入和利润增长稳定;5.1、基本面：毛利率同比下滑但环比有所改善;5.1、基本面：归母净利润率修复，销售管理费用率持续优化;5.1、基本面：贸易应收款减值拨备横向比较;5.1、基本面：基础物管增长稳健，仍为收入和利润支柱;5.1、基本面：国企基础物管毛利率稳中有升;5.1、基本面：社区增值板块调整，有待进一步复苏;5.1、基本面：???区增值毛利率因业务结构调整波动较大;5.1、基本面：非业主增值业务持续收缩，但占比较低;5.1、基本面：非业主增值毛利率仍有待筑底;5.1、基本面：现金充沛，净利润现金含量较高;5.1、基本面：分红比例持续提升，ROE维持较高水平;5.2、行业集中度提升，短期头部企业规模扩张力度可持续;5.3、攻守兼备，底部布局迎接基本面拐点;6、投资建议：关注估值修复、均衡发展、稳健国企;新城悦服务(1755.HK)：业务结构优化，增长韧性较强;绿城服务(2869.HK)：经营效率全面提升，核心利润高速增长;万物云(2602.HK)：核心主业稳健增长，中期派息率100%;保利物业(6049.HK)：业绩保持稳健增长，非住外拓力度强劲