如何看低能级区域楼市走向？.pptxVIP

投资要点12020-2021年拿下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现：由于2020、2021年楼市集中供、一二线核心区容量有限、拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三市成交火热，叠加2021年22城推出线城市及二线郊区，承接房企拿外溢需求，尤其长三角、大湾区都市城市。根据中指院数据，2020、2021年全300城中三线城市成交宗数占比不降反升，典二线城市成交亦多外郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三线城市不乏高价拍出，叠加彼时拍不乏“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿成本，而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”，压制房企利润率表现。典城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板及好产品。根据中指院数据，典城市郊区平去化周期长于主城区，面临更长调整周期。从各收储公告及落项目看，一线城市中，广州近期收储范从此前远离市区的增城等区扩大到全市范；二线城市中收储主阵不乏库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等项目。我们认为高库存的郊区去库存，一是需要进一步以价换量，以“高性价比”换取项目流速；二是调整新出让或已出让的相关控规，打造更具产品竞争力的项目上市销售；三是加大收储力度。参考克而瑞数据，从各类板价格动向看，郊区/刚需类板抗跌性明显较弱，而年初以来核心区高端改善项目仍不乏“供不应求”的开盘局面，我们预计本轮行业“止跌稳”路径中，郊区企稳升或滞后于核心区高品质住宅。当前多第代住宅项目楼市低迷下仍去化良好，带动部分“第代住宅”用出让“点状高热”，高品质住宅、项目成交已现企稳迹象。此外税费减免细则落，财政部发文将现行享1?契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米;北上深取消非普住宅标准后，持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），我们认为亦更为边际利好一线城市二套房及非普宅等改善客群。投资建议：我们认为行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全经济企稳——全稳”，低能级区域（二线郊区+三线）台于较高库存，止跌将相对靠后。预计历史包袱较轻（高点拿域）、仍具有拿能力的房企，有望益核心城市+优质产品细分市企稳、限价放开+拍优化（实质为改善，走出个股行情。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中、建发际集、中楼市企稳——投资企少或主要聚焦核心区价下降）带来的毛利率海外发展、招商蛇口、滨江集、越秀产、华润置、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金集、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、执行不及预期风物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落险。

2前言2024年9月末一揽子产政策出台以来，一线城市一二手成交有较明显提升，市对于“止跌稳”的时点、节奏讨论较多，我们此前报告中一直强调由于各城市禀赋、库存差异，止跌稳的节奏也将不一致，预计行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”。本篇我们重点聚焦二线郊区及三线等低能级区域，我们认为台于库存及去化周期高企，该类区域止跌稳时点将相对靠后，同时由于2020、2021年二线郊区及三线不乏高价成交，房价持续承压也将对区域布局房企业绩形成拖累，而历史包袱较轻（高点拿少或主要聚焦核心区域）、仍具有拿能力的房企，有望益核心城市+优质产品细分市企稳、限价放开+拍优化（实质为价下降）带来的毛利率改善，走出个股行情。

2020、2021年市高热，房企拿下沉至低能级城市、二线郊区资料来源：中指院32020-2021年拿热度蔓延至低能级城市、郊区：由于2020、2021年上半年楼市地市成交火热，叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区，承接房企拿地外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据，2020、2021年全300城中三线城市成交宗数占比不降反升，典二线城市成交亦多外郊区。2020、2021年全300城中三线成交占比提升（按宗数）85.6%85.6%82%83%84%85%86%20162017201820192020202120222023三四线城市土地成交占比（按土地宗数）67.3%67.4%71.3%74.6%84.3%0%20%40%60%80%100%成都杭州南京合肥武重点5城主城区、郊区成交郊区地块占比占比（按宗数）主城区地块占比

低能级城市、二线郊区不乏高溢价成交，压制房企利润率资料来源：中指院42020、2021年市高热期，二线城市下属郊区、县级市、甚至三线城市不乏高价拍出，叠加彼时拍不乏“竞