固定收益“稳地产”成效几何？.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u1、房地产政策持续优化 5

、“四四二”强化政策信号，稳定市场预期 5

、税改优化房企现金流，降低居民房产交易成本 6

、供需两端综合治理，关键仍在房价企稳 8

2、新房市场延续弱复苏走势 8

、库存规模仍高，一线城市去化边际加速 8

、新房市场再度回温，二线城市成交再放量 9

3、二手房市场“量涨价跌” 12

、二手房成交量回升，市场确有回暖迹象 12

、二手房价跌幅环比收窄，但尚未全面企稳 13

4、地产债怎么看？ 15

5、总结 18

6、风险提示 19

图表目录

图1：2013年以来棚改规模 6

图2：2024年1-9月30代表城市各面积段住宅销售套数占比 6

图3：全国商品房待售面积及同比增速 8

图4：全国商品房住宅新开工面积及投资完成额同比增速 9

图5：十大城市商品房可售面积情况（单位：万平方米） 9

图6：30大中城市商品房成交面积（MA=7） 10

图7：一线城市商品房成交面积（MA=7） 10

图8：二线城市商品房成交面积（MA=7） 10

图9：三线城市商品房成交面积（MA=7） 11

图10：一二三线城市商品房成交面积同比增速 11

图11：新建商品房价格指数（上月=100）（%） 12

图12：新建商品房价格指数同比增速（%） 12

图13：11核心城市二手房成交面积（MA=7） 12

图14：全国二手房挂牌量指数 13

图15：百城二手房住宅挂牌均价及同比增速 13

图16：百城二手房价格指数同比及环比情况 14

图17：百城二手房住宅挂牌均价及同比增速 14

图18：100大中城市土地成交率 15

图19：城投债、地产债信用利差情况（bp） 16

图20：市级城投债、国企地产债信用利差情况（bp） 16

表1：本轮房地产政策“组合拳” 5

表2：2024年9月24日以来房地产首付、限购、税收政策调整的梳理 7

表3：关注地产主体明细 16

表4：22城2021-2023年成交涉宅用地未动工地块情况 17

表5：22城宅地成交及入市情况（单位：块） 18

2024年10月8日，中央定调“促进房地产市场止跌回稳”，并进一步调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融配套政策，北上广深住房限购和信贷政策大幅优化，二三线城市购房补贴和货币安置持续推进，显著提振市场信心。11月8日，全国人大会议进一步强调“房地产支持性税收政策即将推出”；11月22日，一线城市全面取消普通与非普通住宅标准。本文围绕近期数据，简析9月新政以来房地产市场运行特征，并展望后续发展。

1、房地产政策持续优化

、“四四二”强化政策信号，稳定市场预期

9月24日，中国人民银行等三部门率先提出多项房地产支持政策，10月17日住建部发布会将本轮政策总结为“四个取消、四个降低、两个增加”，政策组合拳旨在稳定市场预期、促进交易活跃度、降低居民负担、改善供求关系、促进土地市场回暖，提振市场信心，政策信号意义强烈。

从增量政策视角看，本轮新政在原有政策基础上，重点提出了“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”及“年底前将‘白名单’

本轮房地产政策“组合拳”四个取消充分赋予城市政府调控自主权,城市政府要因城施策,调整或取消各类限制性措施；主要包括取消或调整限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低降低住房公积金贷款利率0.25个百分点;降低首付比例,统一首套、二套房贷最低首付比例至

本轮房地产政策“组合拳”

四个取消

充分赋予城市政府调控自主权,城市政府要因城施策,调整或取消各类限制性措施；

主要包括取消或调整限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；

四个降低

降低住房公积金贷款利率0.25个百分点;

降低首付比例,统一首套、二套房贷最低首付比例至15;降低存量贷款利率;降低卖旧买新换购住房税费负担；

两个增加

通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造;

2024年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元；

资料来源：人民政府官网，

本轮新增100万套城中村改造规模范围，由当初35个超大特大城市扩容至今

300个地市及以上城市，并纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款。

从规模及结构上看，根据历年棚改实际建成规模，现阶段新增100万套规模增量相对有限，