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青岛火车北站地下商业规划方案

新加坡星联国际不动产机构

深圳市新摩尔商业管理有限公司

2011-2-23-9月16日

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目录

摘要 2

一．青岛现有地下商业状况的调研分析 3

二、相关火车站地下商业调研分析 6

三、青岛火车北站项目地下商业街区的业态和体量 6

四、青岛火车北站项目地下商业的规划与业态设计 8

五、青岛火车北站地下商业项目的财务分析 13

六、青岛火车北站地下商业的运营管理策略 14

摘要：

随着青岛城市不断的升级，高速铁路、地铁的快速发展，火车站、地铁站带来的大量的人流，无疑给地下商业带来无限商机。针对青岛火车北站地下商业价值最大化的提升，新摩尔公司结合青岛北站的实际情况从目前青岛地下商业现有市场状况、业态体量的大小与规划、运营管理、投入产出比等角度进行分析。

业态设计和商业规划的主要依据:1.青岛城市商业调研和商圈研究成果,包括深圳新摩尔总结青岛地下商业物业的实际经验,征询了部分商家意见2.国内火车站地下商业同类项目业态参考3.法国和日本同类地下商业业态参考。

我们考虑火车站前交通非常拥挤,地下商业投资较大,大卖场业态租金较低,因此,大卖场不适合在距离非常近的地方,所以,我们在最靠近火车站的东区安顺路以西,重点考虑数码和皮鞋皮具等批发市场，船头与安顺路之间的地下部分留有卸货区，更加便利。安顺路以东地上综合体设置大型购物中心,购物中心内引进大卖场等业态。

对于船头建筑,我们建议地上业态和地下统一考虑,地下以数码市场和概念店为主,地上配置少量咖啡厅等业态。

在地下商业建筑策划方面,我们提出了许多建设性意见,例如,下沉广场的附近商业,我们建议从南北两侧各留出4米左右的商业临街面,满足餐饮业态的可见性基本要求。对于主要人流通道宽度,我们对特别狭窄的公共汽车站附近部分通道提出了从6.5米拓宽到8米以上的意见。

我们完成了业态规划图,分析了每个业态的具体面积,在此基础上,完成地下商业项目的财务基本分析。从相关的一些地下商业成功的案例中分析出值得借鉴的经验，从而规避本项目的实际操作风险。

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一．青岛现有地下商业状况的调研分析

1、龙山地下商城：

1)基本概况：青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近,是青岛市人防平战结合的“窗口”，是全国开发使用最早、闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目。

2)经营种类：人防地下商业街是以服饰商场为主体，经营店铺400余户，主要经营服装、鞋帽、皮革制品、工艺制品、小商品、小饰品、文化艺术品、家具等12大类2000多种商品。

3)商业特色：龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“品牌”市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街---龙山地下服饰街。

4)地下商业盈利点：①商铺的租金收入；②经营权转让的收入；③广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告；④物业管理的收入和经营管理服务费收入。

2、太古时尚街区：

1）基本概况：太古百货地下商业街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，总建筑面积3万多平方米，以欧式休闲商业为主题，以一站式休闲购物为主体，是集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、购物、停车于一体的大型商业购物街区。

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2）主要业态：

服装类：品牌服装、休闲装、运动品牌、牛仔系列、外贸服装、品牌折扣店、少女装、童装、婴幼儿用品、内衣

化妆品、美容用品、护肤、彩妆

鞋类：男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋、童鞋、布拖鞋

珠宝类：珠宝、饰品、手表、钟表

服务类：银行、电信、美容美发、美甲、眼镜、图书音像、洗衣店、修鞋、修表；

餐饮类：中西式快餐、特色小吃、主题餐厅、咖啡厅、面包坊、冰激凌甜点屋

娱乐类：儿童娱乐、手工坊、健身器材、文体用品、电玩

杂项类：鲜花、茶叶、工艺品、旅游纪念品、保健品、海产品、家居饰品、儿童玩具。

3）运营模式：自持美食广场等50%物业共赢未来；统一业态规划；统一招商定位；统一营销推广；统一经营管理。

4）主要目标客户群：目标消费群定位于18~35岁的女性；香港中路区域购买力的核心——上班族。

3、地景大道地下街区：

1）基本概况：地景大道位于即墨路、德平路、辽宁路，总长1700米，建筑面积4万平方米，以追求创新、引领时尚为理念，集旅游、购物、休闲、娱乐、科技等为一体，将为广大市民和游客提供一处地景旅游的观光地、地景商业的消费地、地景文化的体验地、地景时尚的展示地和地景休闲的集聚地。

2）主要业态：精品百货区、休闲饮品区、美食餐饮区、旅游产品区、电玩游艺区、4D体验区、户外立体电影等