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公共租赁住房项目竣工决算审计要点

加快发展保障性租赁住房是党中央、国务院的重大决策部署。2021年,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计。公共租赁住房属于政府的一种补贴性政策住宅,以政府、国有企业作为主要实施主体,是社会关注度高、涉及群众切身利益的民生类公共工程。公共租赁住房项目投资规模大、资金渠道广、参建单位多。因此,审计机关对其竣工决算进行审计,面临适用政策多、审计内容多和监督要求高等挑战。本文结合审计实践,沿着“政治一政策一项目一资金”主线,研究审计内容与重点,提出审计思路,以期为相关审计工作提供参考。

一、审查公共租赁住房项目建设贯彻党委和政府决策部署情况

公共租赁住房项目竣工决算审计的重点是项目投资,项目投资直接表现为资金投入,其背后是政策导向,政策背后反映着党委和政府中心大局、经济社会发展的规划和目标。从政治高度看,公共租赁住房项目为实现政策对象的公平享有,相应的决策合理性、交付时效性、建成功能性等均是十分重要的审计事项。

(一)关注公共租赁住房项目规划情况

熟悉公共租赁住房项目整体规划,了解本级党委、政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决策部署。关注公共租赁住房的项目规划是否合理规范,建设主体是否具备相应的管理水平;调查公共租赁住房项目对提升群众幸福感和城市吸引力的影响作用。

(二)关注公共租赁住房项目立项过程

了解项目规划建设背景,项目前期的决策流程,项目立项、投资控制等批准依据。重点关注项目立项依据是否充分,项目建设计划是否与规划充分衔接,项目前期论证是否合理充分。对照决策内容审查政策措施落实的有效性、项目资金使用的效率性、项目投资控制的合理性、项目建设管理的规范性、房源供应分配的合理性以及项目建成运行的效果性。

(三)关注公共租赁佳房项目建成使用效果

公共租赁住房项目面向中等偏低收入住房困难家庭及外来务工人员、新就业大学生及创业人才等群体,该群体对公共交通、居住片区生活服务公共设施等存在一定需求。因此,审计需要关注项目的投资绩效,项目投资建设设施的使用状况、落实环境影响评价报告的情况,住房、交通、房屋配套等方面的衔接程度,以及项目建成后的使用度和入住率等。重点关注项目是否按规划配建基本公共服务设施,是否存在公共交通服务、医疗服务和生活服务等配套不到位的问题。

二、审查公共租赁住房项目建设履行程序和落实政策情况

公共租赁住房项目应严格履行基本建设程序,提高项目建设规范性并发挥示范引领作用。同时,公共租赁住房政策在我国住房保障制度的整体框架中占有重要地位。审计需要关注以下方面。

(一)审查公共租赁住房项目履行建设程序情况

关注包括但不限于项目立项申请报告、项目批准文件、环境影响评价、节能评估、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、合同签订、招标投标、专项验收和项目竣工验收等建设手续办理情况。重点审查项目建设程序和手续是否合规。

(二)审查公共租赁住房项目建设政策措施落实情况

研究公共租赁住房领域的政策文件,掌握政策变化脉络,依据政策编制审计操作要点、定性依据处理等。关注项目建设过程中落实工程领域相关政策情况,是否存在未严格落实工程领域政策,如农民工工资制度、水土保持措施、保障房房屋分配等。关注公共租赁住房项目享受相关政策情况,是否存在享受政策不及时、不到位等问题,如公共租赁住房专项资金、公共租赁住房建设相关费用减免等。

三、审查公共租赁住房项目建设管理情况

公共租赁住房项目建设管理是项目建设全过程中的重要一环,涉及项目投资控制、现场管理等关键性工作,是审计监督的重点。

(一)关注项目内部控制制度建立与执行情况

了解项目整体情况和内部控制制度,尽快摸清建设单位的项目管理流程。审查建设单位的内部控制制度建立和执行情况,重点审查组织控制、进度控制、质量控制和投资控制是否到位,各项管理机制是否有效运行、是否管理规范。

(二)关注项目基本建设情况

了解项目规划与建成规模,项目建设的开工、完工验收及交付使用的各时间节点和工作完成情况,建设单位、咨询单位、设计单位、监理单位、施工单位等基本情况,以及项目竣工资料的归集、项目验收和交付情况。重点关注项目执行立项批准情况,核验项目建设内容是否符合批准的范围与内容,项目参建单位能否满足项目建设需要,参建单位的选取程序是否合规。同时,关注是否存在工程已交付使用,但未及时办理项目工程结算和财务决算情况,并了解其原因,分析是否存在监管不力、工作懈怠等问题。

(三)关注项目招标投标情况

审查项目各标段招标程序的合规性;审查招标文件编制,特别是评标办法的科学性;审查标段划分的合规性、招标方式的选择是否恰当。重点审查项目有无列入招标范围而未按法规招标、达到规模标