人民法院案例库首发26件租赁合同纠纷裁判要旨.docxVIP

人民法院案例库首发26件租赁合同纠纷裁判要旨

一、合同效力

1、指导性案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

入库编号：2021-18-2-111-001

裁判规则：违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

2、徐某某诉邬某某租赁合同纠纷案——出租耕地作非农用途的合同无效

入库编号：2024-07-2-111-001

裁判规则：《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。

3、熊某琴与王某明、唐某豹等房屋租赁合同纠纷案——以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的应予支持

入库编号：2024-16-2-111-004

裁判规则：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

???房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

4、江门市纯某某装饰建材发展有限公司诉某某足浴城、苏某盛租赁合同纠纷案——转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效

入库编号：2023-16-2-111-008

裁判规则：在民法典施行前，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，当承租人与第三人签订的转租合同所约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限时，对于超出部分的约定的效力，在民法典实施后，人民法院应适用民法典第七百一十七条的规定，认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响转租合同效力。至于转租合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。

二、无效合同责任分配

1、上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案——土地租赁合同无效时应根据当事人双方过错程度、合同履行情况等确定损失分担

入库编号：2023-07-2-111-002

裁判规则：承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

2、某建材公司诉某投资公司等房屋租赁合同纠纷案——出租改变原建设工程规划许可的特殊用途房屋应取得相应改建许可

入库编号：2023-07-2-111-003

裁判规则：出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况，双方过错大小等情况，谨慎平衡当事人利益。

3、某运输公司诉某村委会土地租赁合同纠纷——农村土地流转合同无效后损失的分担问题

入库编号：2024-11-2-111-001

裁判规则：合同确认无效后，对于因无效合同产生的损失，其赔偿责任分担应当适用缔约过失责任的原则和方法确定。法院在审理时要充分考虑合同双方在缔约过程中的过错程度：一是要遵循诚信原则确定损害赔偿的范围，财产损害范围应以实际损失为限，该实际损失不包括受偿方可得利益的损失；二是要遵循公平公正原则合理分配双方的责任，承担赔偿责任的当事人须有过错，即无效合同所发生的损害赔偿，适用过错责任原则，并以当事人过错的轻重程度，作为划分责任的标准。若当事人无过错，则不承担赔偿责任。若双方当事人都有过错，则不论发生一方受有损失或者双方都受有损失的结果，均应由双方根据自身过错的程度和性质，各自承担相应的责任。

三、合同解除及违约责任承担

1、莱州某港务公司诉莱州某管桩公司等租赁合同纠纷案——合同约定的解除条件成就时，合同应否予以