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2012年上半年北京土地市场成交数据分析

数据说明：本报告涉及的2012年上半年数据为从2012年1月1

日——6月26日，其余年份数据为半年完整数据。

2011年初中央出台“国八条”，随后2月16日北京出台了史上最严的调控政策“京十五条”，这也标志着房地产市场进入了一个严控周期，一年过去了在2012年“两会”上温家宝总理有再次强调了政府对于房地产市场调控的决心和信心。反映在土地市场的则是开发商参与度骤降，流拍地块的增多，2012年上半年北京土地市场可谓进入了“萧条期”。

一、整体供需：供应疲态尽显，土地出让金遭“腰斩”

1、供应：土地整体供应量同比大幅下降63.5%

2012年上半年全市土地市场供应疲软，据伟业顾问市场发展部

数据显示，2012年上半年(截止6月26日)供应量为262.7万㎡，与

2011年下半年供应量相比大幅下降了72.5%，与2011年同比下降了

63.5%；数据显示12年上半年与08年上半年相比下降了54.1%。从而也反映了政策调控对房地产的打击远远超越了金融危机对房地产的打击。

12年上半年供应价格回落至正常水平，达到楼面价格为2226元

/㎡，价格呈现出稳步回落态势。

2、成交：土地市场总体成交低迷，出让金遭“腰斩”

调控政策的持续执行，导致开发商资金链吃紧无暇土地市场，加速了土地市场成交量的急速下滑。据伟业顾问市场发展部数据显示，07年上半年—12年上半年的出让金半年平均值为428.2亿元，而2012上半年土地整体出让金仅为143.2亿元，不足历史同期均值的40%，与2011年上半年相比同比下降了56.2%，与2011年下半年相比下降

了80.3%。

从土地成交量来看，2012年上半年(截止6月26日)成交面积为

278.7万㎡，环比下降59.6%，同比大幅下降60.2%；从成交楼面价来看，2012年上半年成交楼面价为2899元/㎡同比下降了7.6%。溢价率仅为9.6%处在合理区间，同比下降了13.2个百分点。

二、12年上半年土地市场特点

1、工业用地成交“扛大旗”

2012年上半年北京土地整体市场低迷，住宅以及商业用地成交量大幅下滑，工业用地苦苦支撑，三类用地的占比分别为住宅用地

19.2%，商业13.7%，工业67.1%；工业用地占到如此高的比例从07年至今尚属首次。工业用地成交比例增大的同时，拉低了成交楼面价的整体价格。

2、抄底拿地、地王难现

调控还在继续，未见放松，开发商在土地市场拿地谨慎，参与度不高竞争环境不激烈。从2012年上半年成交的住宅用地地块来看，有半数以上的成交地块为底价拿地溢价率均为零。最高溢价率为在门头沟成交的一地块，受位置较远所起始价较低，溢价率为49.9%也属合理溢价区间。

调控期内，高价地块和地王难现。从近几年的出让金排名来看，09年上半年开始，出让金屡次刷新最高成交金额。10年下半年成交地块中成交金额第一名为63亿元，11年调控开始成交金额第一名的价格快速回落，2012年上半年成交金额第一名的价格仅为23.7亿元。

3、名企战略转移，北京难见名企

北京作为调控的重灾区，多数开发商采取观望态势，并且在北京拿地无疑增加了企业的资金压力，运营成本也大幅提高，多数全国型的大企业纷纷转战二三线城市，在2012年成交的住宅地块中看仅有招商地产一大企业在北京拿地，而万科、富力等企业均看好了北京周边的区县，如廊坊、固安等地，大北京经济圈概念日益深化。

三、12年下半年土地市场预测

1、供应：下半年供应量将加大，优质地块比例明显加大

上半年土地供应量不足，主要是由于两方面共同造成的一方面是由于土地市场冷淡，另一方面政府为缩减成本降低了出让地块数量。下半年由于政府受土地出让计划完成率所致，会加大释放地块数量。

在供应地块的质量上，政府将增加出让体量小、区位好、配套全的优质地块，一方面体量小的地块可以有效地降低总价，减轻开发商的资金压力，区位好和配套全的地块可以吸引开发商眼球、及市场关注度。现正在交易的海淀区万柳住宅地块和未来准备上市的朝阳区霞

光里金融地块就是最好的例子，也是为下半年的土地市场定了明确基调。

2、成交：下半年成交量将显著增加，溢价率在合理区间

一手住宅市场迎来了“红五月”，并且端午节小长假也延续了红火的势头，一手市场成交量的回暖，大幅缓解了开发商的资金压力。也改变了不少开发商对后市不乐观的看法，未来，开发商坚持“以价换量”的营销策略，会使成交量保持稳定，土地市场也将迎来好转，土地成交量也将有明显的提升。

虽然在供应的数量和质量上下半年都会有明显的提升，但成交价格将不会重蹈09年时猛涨的势头