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现金流计划编制作业指引

1．目的

规范现金流计划编制流程；加强现金流计划编制的科学性和准确性；掌握资金动向，确保资金安全，提高公司资金使用效率；对现金流计划实施监控管理和偏差分析，及时提出预警。

适用范围

适用于公司及下属从事房地产开发业务的全资及控股子公司，从事其他业务的单位可参照执行。

术语和定义

现金流计划：一定时期内，根据经营计划排定的以月度发生额为基础的现金流入、流出计划。包括：项目现金流计划和年度现金流计划。

3.1.1项目现金流计划：涵盖整个项目开发周期的现金流计划，通常以一个项目作为编制单位，项目分期开发的也可以每一期作为编制单位。

3.1.2年度现金流计划：涵盖一个会计年度的现金流计划，通常以一个公司作为编制单位。

计划偏差率：每一年度的现金流计划中现金净流量计划数与实际发生数的差异率。

职责

下属公司财务部

负责本单位内部现金流计划的监控及评价；

组织本单位各部门编制本公司（或本项目）现金流计划；

编写本单位融资及税金收支计划；

审核并汇总各部门编制的现金流计划；

每季度对本单位各项目的年度现金流计划执行情况进行偏差分析。

下属公司各部门

负责编写本部门或本专业对应的现金流计划，其中：

营销部负责编制销售回款和销售费用支出计划；

成本部负责编写项目成本费用支出计划和年度成本支出计划；

行政人事部（公司为总裁办和人力资源部）负责编制年度管理费用支出计划；

负责编制上报本部门月度资金计划；

严格按月度资金计划控制本部门用款。

下属公司总经理

审核现金流计划；

落实实施现金流计划，严格按现金流计划控制本单位用款。

公司财务管理部

负责组织编制公司年度现金流计划；

负责审核下属公司的项目现金流计划和年度现金流计划；

负责监控年度现金流计划的执行情况，组织进行偏差分析和反馈。

公司各职能部门

负责编制或审核各部门对应的现金流计划；

负责对本部门现金流计划执行情况的分析及对策。

公司财务总监

审核并监控公司现金流计划执行情况；

对各单位年度现金流计划执行情况进行考评。

公司总裁

负责审批公司及下属公司年度现金流计划；

负责审批下属公司项目现金流计划；

负责审批现金流计划的变更申请。

现金流计划主要职责

计划类型

组织编制

审核

批准

发放范围

项目现金流计划

下属公司财务部

总经理

总裁

下属公司经理及以上

公司部门负责人及以上

下属公司年度现金流计划

下属公司财务部

总经理

总裁

下属公司经理及以上

公司部门负责人及以上

公司年度现金流计划

财务管理部

公司财务总监

总裁

公司部门负责人及以上

现金流计划的编制

项目现金流计划

项目现金流计划编制时点分为拿地、方案、施工图、预售四个阶段，四个阶段的现金流计划是逐步细化，准确性逐步提高的过程。

拿地阶段：在项目土地取得后编制，用于测算项目财务性指标和EVA值，确定投资回收期、找出资金平衡点；

方案阶段：在获得方案设计批复后编制，用于筹划项目资金收支，安排项目融资计划，减少项目前期的资金占用；

施工图阶段：在施工图完成后编制，是项目开发现金流量控制和管理的指导性文件，是编制年度现金流计划的基础；

预售阶段：在项目取得预售许可证（或销售定价确定）后编制，修正施工图阶段对于销售资金回笼计划的偏差，调整经营策略。

项目现金流计划编制的起始时间为首次支付地价款的时间，截止时间为项目竣工交房或销售面积达到可售面积95%以上，取其中较晚的时间点。

项目现金流计划的编制基础是项目开发计划、营销方案以及各阶段目标成本。

编制步骤：

获得土地以后，财务部根据项目可行性报告以及盈利预测报告组织编制项目现金流计划；

各业务部门根据各自负责的业务范围编制本部门的现金收支计划，要求收支计划应按月发生额进行编制；

其中：a.土地费用的支出计划由财务部负责提供；

b.销售资金回笼和销售费用支出计划由营销部负责提供；

c.工程成本支出计划由成本部负责提供；

d.税金及融资计划由财务部负责提供；

e.管理费用支出计划由行政人事部门负责提供。

总经理审核各部门现金流计划，签字后上报公司；

公司各业务部门分别对本专业条线计划进行评审，并报公司总裁批准；

财务部汇总各业务部门现金收支计划，汇总编制项目总体现金流计划；

公司财务总监复核；

公司总裁审批。

项目现金流计划应包括以下四方面内容：

项目现金流量表：由财务部负责汇总编制

销售收款及销售费用支出计划：由营销部负责编制

成本费用支出计划：由成本部负责编制

融资及税金收支计划：由财务部负责编制

项目现金流计划应在各阶段盈利预测完成后，结合项目盈利预测情况进行修订。现金流计划的修订仍按5.1.4的步骤实施。

年度现金流计划的编制

年度现金流计划编制工作结合年度经营计划的编制，与经营计划编制工作同时进行。一