房地产行业REITs2025年投资策略报告：关注政策及利率共振，首推消费等抗周期业态.docxVIP

目录

复盘：资金政策共振催化二级行情，常态化发行助力提质扩容 1

二级市场表现：2024年内三轮上涨行情皆有资金及政策面因素共振 1

经营业绩：经营压力仍存，多数项目同比承压 3

制度建设：市场迈入常态化发行，项目审核提速 5

市场展望：市场规模持续增长，关注政策出台节奏 9

市场展望：2025年底市场规模有望达到85只/2450亿元 9

政策展望：增量政策仍有可为，出台节奏值得关注 11

投资建议：首选抗周期重点业态，次选低估优质标的 12

一级市场：首选二级溢价较高且具备抗周期属性重点业态，次选低估或稀缺标的 12

二级市场：掘金抗周期赛道，优选高股息、强原权优质标的，首推消费REITs 15

风险分析 17

图目录

图1:公募REITs市场2024年二级行情复盘 2

图2:2024年以来中证红利指数和中证REITs全收益指数 2

图3:2024年以来中证REITs全收益和中证红利相关性 2

图4:2024Q3REITs收入达成率 3

图5:2024Q3REITsEBITDA达成率 3

图6:2024Q3REITs可供分配金额达成率 3

图7:REITs2024Q3业绩达成率及同环比汇总情况 4

图8:1014号文发布后REITs项目报送流程优化，审核效率有望进一步提升 7

图9:2024年初以来REITs审批发行节奏加快 8

图10:C-REITs总市值、流通市值及上市数量变化 8

图11:各业态拟申报REITs项目数量（单位：只） 8

图12:各阶段待上市REITs项目数量（单位：只） 8

图13:各主流REITs市场目前上市REITs数量 9

图14:各主流REITs市场总市值（亿美元） 9

图15:2024年以来23单公募REITs反馈回复稿估值调整幅度 12

图16:REITs一级项目分析框架 13

图17:REITs一二级项目各业态年化现金分派率对比 14

图18:REITs各业态上市至今涨幅 14

图19:产权类REITs必威体育精装版估值情况（截至2024年11月15日） 15

图20:经营权类REITs必威体育精装版估值情况（截至2024年11月15日） 16

表目录

表1:1014号文发布前后发行REITs行业范围对比 5

表2:1014号文发布前后发行REITs基础设施项目要求对比 6

表3:C-REITs市场中短期规模测算 10

表4:C-REITs市场政策展望 11

复盘：资金政策共振催化二级行情，常态化发行助力提质扩容

二级市场表现：2024年内三轮上涨行情皆有资金及政策面因素共振

2024年以来三轮上涨行情，均有资金及政策面因素共振驱动。截至2024年11月13日，中证REITs全收益指数（以下简称“REITs指数”）录得940.2，与年初相比上涨10.7%。全年来看，REITs指数整体先跌后涨，在1月10日下探至年内最低点795.9后企稳反弹，随后历经三轮上涨行情，于8月7日收于年内高点，此后经小幅回撤，震荡盘整。我们复盘了2024年以来三轮结构性上涨行情，发现其均受资金面及政策面因素共振驱动。

第一轮（2月19日-3月5日），累计上涨14.1%。第一轮行情为节后开门红效应+REITsOCI政策利好

+利率陡峭下行的共同催化，REITs2022年初以来的长期回调也赋予了板块更大的弹性。资金面看，十年期国债

的收益率等长端利率自2023年末持续下行。截至春节前，2024年十年期国债活跃券的到期收益率已从年初下探13个基点，固收资产荒问题逐渐凸显。政策面看，节前证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确公募REITs的权益属性，投资者或可自主选择将REITs作为非交易型权益工具指定为以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产（FVOCI），平滑其二级价格变动对利润表的影响。资产荒、政策利好叠加节后开门红效应，REITs迎来今年以来第一轮也是最大的上涨行情。由于板块自2022年一季度以来历经长期回调，REITs在本轮行情中弹性大于股票，REITs指数累计上涨14.1%，跑赢同期沪深300指数8.1个百分点。随后因利率阶段性上扬叠加止盈压力增大，本轮上涨于3月初结束，REITs指数开始回调。

第二轮（3月26日-4月26日），累计上涨6.6%。第二轮上涨行情受年报分红预期交易及利率下探推动，行情中段港沪深互联互