独栋别墅somerfield投资报告.pdfVIP

关于在SomerfieldKeysborough买地建房的投资预案如下，请过目。

Somerfield区这个项目是位于墨尔本东南区全新的高档别墅住宅区，有1800套别墅这种大

型的别墅社区。这个区是一个非常成区域，意味着这里面的学校、公共交通、购物、大

学这些，都是已经配套很成，附近大概十几分钟车程就可以到Monash大学，然后也很

方便地进到海滩这些比较便利的地方，相比起来他们跟一些还没有非常成社区比较起

来，性价比等优势上就更明显一些。这个项目从09年就开始售的，到目前来讲一半的单位

大概900套左右已经销售出去了，未来的几年当中陆陆续续会再做一些项目出来。这个项目

是别墅土地大小有一些差别，一些小的土地可能37、38万澳币就可以买，大的土地可能达

到40多万澳币，这仅仅只是土地的价格，如果我们要土地上的房子的话，还要加上房

子的价格。

设计方案

目前我做了两个投资方案，每个都是4房3卫2厅1院1书房双车库，主人房带步入

式换衣间的设计。具体分别如下：

一：400平米土地，298平米室内面积，土地价格$377,000，建筑造价$316,699。总价$693,699.

其中土地需缴纳印花税约5.5%，约为$20,735。这个设计的户型图如下：

二：350平米土地，291平米室内面积，土地价格$353,500，建筑造价$314,699。总价$668,199。

其中土地需缴纳印花税约5.5%，约为$19,422。这个设计的户型图如下：

关于土地有如下几点说明：

1.由于此区域火爆程度供不应求，导致施工来不及马上给每一户四通一平（水电煤网，

平整土地），因此现在的房子已经排到了2015年中才能动工。建造周期6个月，也就是说

2015年底可以完工入住。

目前这两个方案分别选取的是4007地块和4019地块作为范例，但不保证合同签署时这两

个还没卖出去，如果卖出，还有相似的地块可以挑选。

投资时间轴与预算：

按照总价约70万计算，土地按38万计算，建筑款按32万计算，留出了足够空间用于浮动。

2014年4月：土地款首付10%，38000澳币，建筑款首付5%，16000澳币。

2015年2月：土地交割前3个月，办理，预计土地价格的70%。

2015年5月：土地交割，支付20%土地款，78000澳币，2万印花税，并且开始办理建筑

款，70%。

2015年6月：建筑开始，支付25%建筑款，80000澳币，并且开始还土地，月供1100-

1400，取决于是否只支付利息，还是本息同时还。

2015年12月：建筑完工，验收，此时月供综合到一起，每月2000-2600，取决于是否只支

付利息，还是本息同时还。

2016年1月：入住。市政厅费：约1100每年，污水处理：约500每年，物业费待定，约

1000每年，取决于是否有物业公司进驻。

总结：交房前共需支付：38000=$232,000，约合134万。

总价70万澳元，相当于406万。

备注：目前Somerfield区域土地增值明显，银行估值也随之提高，正慢慢超过70%的额，

如果理想可以做到75%-78%，因此上文中134万是一个很的数额，真实情况下，

土地和建筑都没有我估值高，也尽量往高做，所以估计准备120万最多了。

附件中是开发商返回的预算单，和目前土地的面积和价格。请过目！

恭祝商祺

哲