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房地产企业销售未完工产品收入的财税差异处理及年度报表的填写

（作者：中国财税培训师经济学博士肖太寿）

房地产企业销售未完工产品收入的处理，《企业会计准则》和税法的规定有所不同，致使房

地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。结果在年度企业

所得税汇算清缴中的年度纳税申报表的填写与一般企业有所不同,为了给广大税务干部、房

地产企业的财务人员以及涉税中介机构的从业人员合法了解房地产企业销售未完工产品收

入的财税差异处理及年度报表的填写技巧，本文重点介绍房地产企业销售未完工产品所收取

的预收款、预收款结转收入时的财务和税务处理以及在年度纳税申报表中应如何填写？

（一）房地产企业预售收入业务的会计处理

根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，

由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方

时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接

在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附

案例：

甲房地产公司2010年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于

2010年8月起开始预售，2011年10月份完工；A2房产于2011年2月开始预售，2011年未

完工。2010年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、

业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2011年销售A1房产取得收入2000万

元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工

开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，

广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55％，土地增值税按1%预缴，

预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。甲房地产公司应怎样进行会计处理？

分析：甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位：万元）：

2010年度会计处理：

（1）2010年度收到预售房款

借：银行存款4000

贷：预收账款——A1房产4000.

（2）预缴营业税、城建税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——A1房产200

应交税费——应交城建税——A1房产14

应交税费——应交教育费附加——A1房产8

应交税费——应交土地增值税——A1房产40

贷：银行存款262.

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资50

管理费用——业务招待费90

销售费用——广告宣传费300

贷：银行存款440

（4）年末对预收账款，根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%

－4000×（5.55%＋1%）]×25%＝34.5

借：递延所得税资产34.5

贷：所得税费用34.5

2010年度按《企业会计准则》计算的税前会计利润为-440万元。

2011年度会计处理：

（1）2011年度收到A2房产预售房款

借：银行存款5000

贷：预收账款——A2房产5000

（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——A2房产250

应交税费——应交城建税税——A2房产17.5

应交税费——应交教育费附加——A2房产10

应交税费——应交土地增值税——A2房产50

贷：银行存款327.5

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资55

管理费用——业务招待费60

销售费用——广告宣传费200

贷：银行存款315

（4）A1房产2010年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业

税金及附加

借：预收账款——A1房产4000

贷：主营业务收入——A1房产4000.

借：营业税金及附加262

贷：应交税费——应交营业税——A1房产200

应交税费——应交城建税-A1房产14

应交税费——应交教育费附加-A1房产8

应交税费——应交土地增值税-A1房产40.

（5）A1房产2011年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款——A1房产2000

贷：主营业务收入——A