房地产项目管理实习报告.docx

房地产项目管理的含义

房地产项目管理是为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进行计划、组织、协调、控制的综合管理活动

房地产项目管理的内容及主要任务

房地产项目管理按工作一般流程，可将项目管理系统地说为：“预测——决策——计划——控制——反馈——修正决策——计划”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，是项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。

按照项目管理的目标，项目管理可分为以下几方面.

成本管理。其包括工程估价、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算及审核。

工期管理。这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等阶段基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划、控制及进度控制。

质量控制。其包括工程质量和管理过程的质量。

.现场管理。其包括现场物流的管理、场地使用管理及现场安全管理。

组织和信息管理。组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、个方面指责的落实、管理规范的制定、内部与外部的协调。信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理的控制以及信息的形式、内容、传递方式及存档时间的确定。

合同管理。包括招标投标的策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查及分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理以及所配的管理。

风险管理。其包括风险识别、风险计划和控制。

房地产项目管理的特点

明确的目标（成本低、进度快、质量好），限定的时间和资源，既定的功能要求和质量标准

严密管理，认真配备项目人员，设置项目机构

约束性强的控制管理

各阶段的进度、质量、成本、安全的管理

全过程

综合管理

目标指导性

一次性管理

房地产项目管理的方法

按管理目标划分

进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法。

按管理方法的量化程度划分

定性方法、定量方法和综合管理方法

按管理方法的专业性质分

行政管理方法、经济管理方法、法律管理方法

另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等

房地产项目管理的技术与发展趋势

20世纪50年代，网络技术（CPM和PERT网络）应用于工程项目（主要是美国的军事工程项目），并取得了很大成功。美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月计划。

60年代，计算机网络计划分析进行工期计划和控制。

70年代初,计算机网络分析程序已十分成熟，提出项目管理信息系统。

到了70年代末，80年代初，计算机普及，使项目管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。

80年代，人们进一步扩大了项目管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、项目风险管理、项目组织行为和沟通方法。

随着社会的进步，市场经济的进一步完善，生产社会化程度的提高，人们对项目的需求也越来越多，项目的目标、计划、协调和控制也变得愈加复杂，这都促使项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推进作用，房地产项目管理渐渐向信息化发展，而且越来越成熟。

北京望京新城开发项目

北京城市开发集团有限责任公司为国家一级资质房地产企业，达到AAA级资信、年开工量为200~300万平米，注册资金人民币5亿元，总资产超过200亿元，净资产近二十亿元。

开发集团的核心企业长安公司2005年时正在开发建设一项跨世纪的宏伟工程----望京新城，其规模相当于一座居住人口25---30万人的中等城市。总用地面积８６０公顷，其中建设用地５１０公顷，总建筑面积８６０万平方米，其中住宅建筑面积４２０万平方米，总户数为７万户左右，总人口约３０万。

项目前期准备（项目定位构思策划、市场调查、项目可行性研究等）

项目周围交通

望京新城地处朝阳区，东临机场高速公路和京顺路，西抵和平里铁路支线，南邻北四环路，北靠北小河。

望京人口构成

中国人80%韩国人20%

项目总定位

一站式休闲娱乐、购物、社交场所

望京地区商业文化项目现状

超市很多，但是超过了需求；综合商场大多是小规模的，品牌不齐，很难解决一站式消费。缺乏室内大型休闲娱乐场所，譬如滑冰场只有南湖公园露天冰场，电影院只有1个，剧院只有1个小型的，等等。家具卖场齐全，有宜家、爱家等知名品牌家具城。餐饮项目很多，30%是韩国餐馆。但是大多韩国餐馆都不正宗，还有待开发。运动健身场馆还有所欠缺五星级酒店只有一家，但潘石屹的项目很有可能开发高端五星级酒店写字楼。美容美发项目很多很全。KTV太少。

本项目消费人群：

一级消费群体：望京