上海浦东新区曹路镇地块项目可行性研究报告.docx

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上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告

上海万科房地产有限公司二零零一年四月

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目录

项目决策背景

第一部分：项目概况一、宗地概况

二、大社区配套

三、宗地规划情况

四、区域产业发展规划

五、合作方与合作条件

第二部分：法律分析一、合作地块土地现状二、法律风险评估

三、风险控制

第三部分：市场分析一、宗地优劣势

二、市场背景三、市场竞争四、产品建议五、客源分析

六、开发节奏建议

第四部分：规划设计初步分析一、地块分析

二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路

第五部分：开发计划一、经营目标

二、开发计划安排

第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测

二、经济效益分析三、项目资金预测

第七部分：税务分析第八部分：综合分析

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项目决策背景

一、进入浦东，拓展市场，占据战略要点

浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%,是中国最具经济活力和发展潜力的地区。

2000年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。

上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。

二、形成全市发展格局，实施上海造镇计划

通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。

上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。

三、区域发展前景广阔

浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。

曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。

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第一部分项目概况

一、宗地概况

1、地理位置

项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。

2、面积及四至

项目占地亩(约公顷),地块呈不规则状，南至路道路红线，北至规划路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。

3、地块现状

-自然标高在约4米左右，地块内无高压线。

-地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。

-地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质清澈。

-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。

4、周边状况

宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。

宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。

二、大社区配套

1、大市政配套

宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发(月约10万平方米)的配套需求。

供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。

2、道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。

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人民广场

30min

小陆家嘴

25min

外高桥15min

金桥开发区中心

10min

地块

张江

15min

图1-7:地块至周边区域中心车行时间

3、公共交通不发达

地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。

4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。

三、项目地块规划情况

1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。

2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。

3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路