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崇明陈家镇地块
发展可行性分析
呈致
20079月3日
第一阶段结论建议
经过第一阶段的研究分析，综合考虑目前上海市及周边高尔夫球场和别墅市场的情况，结合
本案具体位置及相关特性，我们做出如下建议：
主力目标客群：上海及周边高端高尔夫和别墅消费客群，具有较强的消费能力。
产品定位：拥有国际标准的72杆、18洞高端高尔夫球场、酒店等多功能的特色度假村。
规划特色：度假村规划中充分结合岛内自然风光和湿地保护区的特色，发挥其区位优势。
功能组合：高尔夫球场、高尔夫专卖店及相关配套、别墅、酒店和其它户外休闲设施。
经营方式：高尔夫俱乐部采用私人会员制经营方式，以球场带动别墅和酒店等的经营。
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第二阶段工作
一、深入地块分析四、目标消费群分析
o本项目地块自然环境分析o以抽样调查形式对高尔夫消费者、
o周边区域特点酒店经营者和高档别墅买家做深入的
o形状分析调查。
o通行情况、基础设施分析
o未来功能定位五、SWOT分析
二、深入市场研究o确定项目的优劣势、机会及风险，
为项目定位及市场容量推算进行保
o重点研究上海及长三角范围内三个18证。
洞高档高尔夫球场其会员制情况、投资
额及未来供应。六、项目发展内容建议
o整体定位
三、竞争市场分析o别墅开发建议
o高尔夫球场开发建议
o竞争项目的分布、地理位置、市场定o租售策略
位、上市时间、规模、消费者分析、价
格策略、优劣势等）七、财务分析
o基于息税前的现金流分析
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第二阶段结论建议
经过第二阶段的研究分析，综合考虑本项目特性，我们得出如下结论建议：
高尔夫球场：大上海地区顶级PGA级标准72杆、18洞高尔夫球场，2010正式开业。
别墅：78套高尔夫别墅，单价17,500元/平方米起，2009起售；
酒店：国际标准4星级酒店，2010正式运营；
财务可行性：项目整体内部收益率达到16.83%，预计7内收回投资，财务上具备可行性；
经营方式：别墅为全部销售，酒店和球场为持有型物业；
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目录
1基础分析/地块研究
2市场研究
3竞争分析
4目标消费者分析
5SWOT分析
6项目发展内容确定及建议
7财务分析
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基础分析/地块研究
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基础分析/地块研究
n崇明属于典型的亚热带季风气候，四季分明，整体生态环境较好，对旅游及高尔夫消费都会产生
良好
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