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住宅、商业、文旅三种模式的区别要点

本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营

逻辑，以供各位自行参考。

一、理论基础不同

住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理

论,文旅地产则是审美理论。

（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。而商业地产、文旅地

产本质是有长期收益权的金融工具。住宅地产定位的依据是供需理论，商

业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买

单，是情感价值。

说明：上图为商业地产资金链运作模式。

（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地

产不同的定价模型：资产定价模型VS市场供需模型。商铺售价的定价基

础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。文旅地产则是考虑到

未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。

（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地

产运营的马太效应“”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体

衰落，形成真正的滞重资产。大体量商业地产整体运营不成功，会带来长

期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。即使

是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会

问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。

而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普

遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。

二、客户不同

商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。

（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。一个3-4万平米

购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进

行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。

而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限

制。例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。华侨城的利润来源有很

大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获

取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，

名为文旅，实为住宅。诸位可再参照一下长隆或迪士尼、环球影城这种企

业，他们属于真正的文旅项目，属于核心区位进行定向后开发，不会有多

座相邻城市开发的情形。

说

明：红点为迪士尼、蓝点为环球影城

对于住宅地产，则需考虑成本问题。只要营销费用充足，哪怕是远在

天边也能有大量的群众坚信会增值并前往购买。

（二）需要研究投资者需求——住宅地产主要研究的是个人投资

者，而商业地产还包括研究机构投资者。当然机构投资者的需求不同于个

人投资者，例如机构投资者依据自己的专业分析来考虑未来多年后，市场

上何类项目能够获得高额收益，所以他们会对一些特殊资产比较感兴趣，

例如物流园、停车场、未被运营成功的购物中心等。

而文旅地产只存在对消费者客群的分析问题，他们需要研究的是客群

年龄、性别、喜好、趋势以及消费力、消费频次，并通过对消费者的消费

心理进行分析，寻找具有重复性、可复制的消费习惯和模式，从而获得收

益。

（三）需要研究各业态商家——商业地产的最终使用者是商家，商家

经营的好坏决定持有型商业地产的收益。不同业态商家的组合可以有效分

享客流，增大收益。文旅地产则研究的是文化属性及消费特性，是消费者

的个人兴趣。

三、商业地产与文旅地产的非标性

由于文旅地产客户因项目业态的不同而区分，宗教文旅的客群以中老

年及女性客群为主，儿童文旅的客群以家庭团体及青少年为主，而少年儿

童因年龄的区分则划分为幼儿群体及青少年群体。所以在前期必须对客群

进行有效分类后才能确定投资、建设与运营工作。需要说明的是，由于位

置、类型、设计、客群的不同，对于文旅其实也分为多种类型，这些类型

决定了项目的营销和收益模式，十分重要。因此文旅地产与商业地产一样

是属于显著性非标项目，在其共性之中要彰显其特性，否则无法获得成功。

四、规划层面不同

2017年以前在中国境内购买住宅地产的，几乎没有投资失利的人，