知名地产拿地逻辑及管控要点（可编辑）.pptx

知名地产拿地逻辑及管控要点;前言;投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一;——GREENTO;针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出《绿城拿地方案品质管控要点》，确保绿城产品的品质落地。;拿地方案品质不理想原因分析;;;;;;;;目录;“我们做的是高端产品，这个高端并非就是价格的指标，而是我们产品的品质指标……真正好的房子除使用功能以外，更是一件艺术品……我们应该把房产品本身应该具有的审美、尊严、价值等可被人们感受的精神属性更好地体现出来。”;;;目录;;02拿地方案管控要点

总图形态

前期条件

功能配套

景观设置

地下空间

交通组织

单体;总图形态;总图形态;;;;;;总图形态;;;;;;;总图形态;;;;;;;总图形态;;;;;;;;;;总图形态;;;前期条件;01政策条件

1）梳理所有对规划形态有影响的地方政策、规定：

指标规定：容积率、车位配比、配套规模、地下室开挖强度、限高、实土绿化率、日照要求等；

风貌要求：天际线、透空率、立面风格要求等；

技术要求：PC率、装配率、绿建评级等;

其他规定：“口袋文件”深度挖掘；;;;;;01政策条件

2）多地块设计时需明确是否整体平衡；

多地块同步设计;;02地块条件

1）全面了解基地自身条件：

了解地块内影响设计的因素：高差、高压线、变电站、地裂带等;;;;02地块条件

2）全面了解基地周边条件：

了解周边地块用地性质及道路交通情况；

了解周边不利条件：高压走廊、高架路、医院污物流线、军事管理区等；

了解周边优势资源：景观资源、成熟配套、交通节点等；;;;;;功能配套;01生活体验馆

拿地方案阶段需明确生活体验馆的形式和位置;;02商业

商业位置考虑人流的导入；

商业形态与定位匹配，提升商业价值；

商业分割采用合理的开间进深尺度。;;;;;;03幼儿园

从整体方案角度考虑幼儿园位置;;;;景观设置;01景观泳池

尺度合理；

位置靠近展示面；

预留泳池配套功能。;;;;02景观层级清晰

最大化园区景观资源，层级清晰;;;03架空层

合理考虑架空层位置及配置标准;;地下空间;01地下停车指标

准确估算地下室面积指标，避免出现不合理指标;;;;;02地下空间与规范规定

地下空间与绿地率

地下空间与地下开发强度;;;交通组织;01合理组织交通流线

合理选择交通组织方式;;02明确地面停车的数量和位置

明确地面停车比例；

停车位置不允许影响住宅及中心景观区域。;;;;单体

标准化成果/成熟产品应用

明确立面设计意向;01标准化成果/成熟产品应用;;;;;02明确立面设计意向;;;拿地方案管控原则

拿地方案管控要点

典型案例解析;拿地方案VS实施方案;01对前期考虑欠周，品质不理想区域的设计进行优化提升：

重新组织交通，降低地面交通对园区内部的影响，保证内部景观的完整性；

取消原方案中长板楼，加大高层之间楼间距，打开中心景观；

重点优化打造主要出入口空间，在高层区和洋房区设置主出入口，保证主入口景观尺度，同时结合景;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;拿地方案VS实施方案;调整后方案商业形态推演创新，考虑因素周全，落地性强;保证高品质方案的精准落地。;谢 谢！