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（发展战略）上海企业有限公司三年发展战略

上海宝安企业有限X公司三年发展战略

壹、形势预测

1.1长江三角洲房地产市场趋势分析

1.市场现状及展望：

（1）2003年上海房地产继续保持供需俩旺的运行态势，土地供应以住房为主，在住房用地中以普通商品房为主。

（2）伴随着世博会和旧城改造及“壹城九镇”的总体规划，上海的房屋土地开发在未来8年内将保持旺盛的势头。到2007年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而在2015年前，郊县的壹城九镇建设也将成为新壹轮的投资热点。

（3）房价将随着土地开发成本和建筑成本的增加而呈高位运作，同时国家相关抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。

（4）相对于上海过高的土地成本和激烈的竞争，江浙二、三线城市以相对低廉的低价和优惠的政策吸引了更多的房产投资商的目光。而这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成为我们提供更多的投资空间。

2.市场需求分析：

（1）人们对于居住条件改善的需求；

（2）外来务工人员对住房的需求；

（3）城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置；

（4）投资需求。

3.政策动态分析：

(1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。

(2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式发展。

4.市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使20％的实力型房产开发商占据80％的市场份额。

1.2上海房地产市场趋势分析

回顾2002、2003年度上海房地产市场，是大踏步发展的二年，整个房地产市场处于量增价涨的“牛市”上升轨道。研究上海楼市的波动曲线能够发现，从前壹波行情90年启动经94年高峰再回落至96~98年楼市低迷时期，大约经过7～8年时间，本波行情从99、2000年启动至目前已经历4年左右时间，按照壹般经济规律，目前应该已达到楼市的高峰时期，中国经济的蓬勃发展相应也会延长楼市的繁荣时间，预计04、05年成为回落拐点较为正常。

由于X公司在上海已开发的项目——上海宝安大厦，为写字楼和酒店项目，现就写字楼市场的发展作如下分析。

写字楼市场发展的动力来自于市场需求，和需求最直接相关的因素是城市第三产业和FDI。随着中国加入WTO以及上海申博成功，世界500强战略重心纷纷转移，外商投资进上海的速度加快；和此同时，作为中国经济的龙头，上海商业的飞速发展引来了无数企业竞相入驻。国内中小企业的蓬勃发展，民营经济的日益崛起，都为上海写字楼市

场的扩容带来了不可限量的机遇。据资料介绍，近年来上海第三产业对经济增长的贡献率已超过第二产业。上海办公楼市场在内在系统各项指标全面修复且走好的技术形态下，国内资本和国外资本的汇集和第三产业的快速发展为上海办公楼市场的平稳上升奠定了基础。

由于1997年市政府停止批租办公楼用地，在此7年间，上海办公楼新供应量逐年下降。但未来五年，小陆家嘴地区、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设。由于办公楼的开发周期较长，预计2004～05年上海办公楼供应将会小幅扩容，而2006年及未来几年则进入高峰期。预计2004年至2005年新供应量将低于平均年吸纳量的40万平凡米（根据相关资料），即会呈现供不应求的局面，预计销售价格及租金均会平稳上扬，应该也是销售写字楼的较佳时机。06年及未来几年，随着供应量的增加，供需关系将发生逆转且逐渐加剧的情况，供求平衡向供大于求转变，楼市的竞争必然随之激化，销售阻力也会随之产生，甚至逐渐增大。

虽然我部认为目前写字楼供不应求，有利于写字楼的销售。但以下几点已出台或未来突发的政策将会适当抑制目前写字楼的行情。

去年四月，上海对内外销非居住用房实行且轨的同时，将非居住用房税率从以前的5％调整到33.6%(个人)，和投资住宅相比，个人投资商业用房的真个标的不小，而银行贷款的利率高，成数少，年限短，对投资客而言，回收周期长，利润少，又有壹定的风险。从此来见，非居住用房投资回报率不很乐观。

另壹方面，由于局部经济过热，通货膨胀现象隐现，国家出台了壹系列调控措施，例如：收紧银根，严格放贷，提高金融机构存款准备金率。这些措施的出台，对于房产商的压制非常厉害，对于投资房产者也有不小的限制。随着政府壹系列调控政策的出台，上海市政府调控房价的力量正在增强。从2003