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世纪名郡推广策略思考

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2013年3月

目录

一、对地产宏观形势的判断

二、江都房地产市场特征分析

三、世纪名郡项目的市场站位

四、世纪名郡项目推广定位

五、世纪名郡项目营销战略

一、宏观形势认识

宏观政策十年九调控，房价步步高

第一季：正名(2003-2004年)

2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活

水平。“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民

经济支柱产业。

第二季：降温(2005-2008年)

2005年4月，国务院常务会议认为，“房地产投资规模过大，商品房

价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较乱。”2006

年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

一、宏观形势认识

第三季：救市(2008年下半年—2009年)

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。

第四季：加码(2010年至今)

2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政

越来越大，限购、限贷、限价三管齐下。

一、宏观形势认识

宏观政策国家行政调控常态化，目前政策面并不明朗，而整个市场的去库存化将持续一定时间

宏观政策

产业问题房地产行

业产业关联度高

民生问题房价高、住房难成为民生问题一大部分

财政问题土地出让收入在地方财政中占比很大

房地产政策选择的复杂性

经济问题

房地产行业对中

国经济增长的责

献较大，中国经

济去房地产化为

时尚早

政治问题

既得利益集团与房地产行业的千丝万缕的关系

一、宏观形势认识

宏观政策

房地产政策选择面临方方面面的问题，但越调越高几乎成了历次调控的怪状。近期“新国五条”的发布及紧随其后3月1日的细则，

更有“个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得

税”。使得近期房地产市场尤其是住宅市场的投资行为将受到较大遏制，市场发展将进一步复杂化。

我们认为：

1、房地产市场将逐步扭转靠行政干预的错误调控手段，但这必将是一个非常漫长和曲折的过程。

2、政府将加大保障房的建设，使市场逐步走上良性发展轨道。

3、城镇化迎来新的城市建设机遇，但并不是房地产的春天。

4、区域市场的发展将表现不同的特征，拥有发展题材的版块和中心区域的地产板块前景看好。

一、宏观形势认识

扬州房地产市场供销情况

18045.00

4274

16040.00

14035.0030.0025.00

140

35.0030.00

25.0020.00

15.0018005.000.00

120

10080当月住宅销售量

100

80

60

40