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中国|2021年4月
研究报告
勇毅笃行，蓄势而发
中国物流地产市场白皮书
2020年注定是不平凡的一年，在大
部分房地产资产面临供应压力、同
质化竞争以及新冠肺炎疫情的多
重冲击下，中国物流地产市场的表
现可谓勇毅笃行，蓄势而发。
目录
市场背景04
01
物流地产受多维驱动蓬勃增长05
消费是经济稳定运行的压舱石06
内需增长推动第三方物流07
电子商务拓展利好物流发展08
传统零售和制造业坚实支撑物流需求09
新兴驱动力蓬勃发展不断衍生物流新需求10
02
物流地产市场格局：
城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求15
非保税高标库市场存量16
非保税高标库市场租金19
非保税高标库市场出租情况20
非保税高标库市场资本化率20
03
物流地产日益受到投资者青睐21
04
物流地产开启加速模式23
05
物流地产展望25
结语28
勇毅笃行，蓄势而发中国物流地产市场白皮书|3
2020年注定是不平凡的一年，在大部分房地产资产面临供应压力、同质化
竞争以及新冠肺炎疫情的多重冲击下，中国物流地产市场的表现可谓勇毅
笃行，蓄势而发。此报告旨在梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格
局、投资赛道以及对未来趋势的展望。
中国物流地产在过去十年取得的巨大发展，这既得益于内需消费的强大韧
性与活力、第三方物流的稳步发展，电子商务的不断拓展、传统零售和制
造业的坚实支撑；又受到了来自新兴驱动力的助力。与此同时，在区域经
济一体化的进程中，中国的物流地产市场围绕着城市群发展出多个核心物
流枢纽以及承接外溢需求的卫星城格局。
在投资市场上，物流地产因其较高的投资回报率一直吸引着国家主权基金、
养老基金和保险资金等长期资本的青睐。在2020年全球单一资产类别基金募
集中，物流地产也是最受投资者青睐的资产类别，占比达到48%。
展望未来，随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级迭代，而
物流地产的格局也将迎来新的转变。仲量联行评估咨询服务部经过深入研
究特撰写此篇报告，希望对行业的发展和读者有所帮助，同时引发大家的
进一步思考和探讨。
4|勇毅笃行，蓄势而发中国物流地产市场白皮书
01
物流地产受多维
驱动蓬勃增长
物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经
济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售模式的
兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗
透过程，
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