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海口市土地市场供应情况的回顾与展望分析

本文从宏观经济、土地市场竞争等方面分析了海口市2019年土地市场运行

总体情况，并对2020年土地供应运行形势做出预测。按照“房住不炒、因城施策”

的管理要求，建立加强房地产市场调控长效机制，通过加大供地规模、依新冠疫

情情况适时调整供地节奏、优化供地产业结构、完善供地方式等措施，确保土地

市场运行总体平稳，进一步促进海口市房地产市场健康平稳发展。

标签：土地供应;土地管理;海口市

1、土地市场运行总体情况

1.1宏观经济情况及土地供应情况

在海南自由贸易试验区的大背景下，海口市经济建设工作稳步推进。2019

年全市完成地区生产总值1671.93亿元[1]，比去年同期增加7.5%。按三次产业

划分，第一产业增加值71.18亿元，同比减少1.4%;第二产业增加值276亿元，

同比增長3.6%;第三产业增加值1324.75亿元，同比增长8.8%。固定资产投资持

续回落，比去年同期减少15.4%，其中房地产开发投资480.73亿元，比去年同期

跌落21.1%，房屋销售面积440.56万平方米，比去年同期增加12%。

2019市土地供应量较上一年度有所增长，土地整治项目取得阶段性进展，

存量建设用地清理工作力度不断加大。2019年共供应建设用地106宗，面积为

439.75公顷，供应面积较去年大幅上升，土地总收益175亿元。从供应的用途来

看，供应量较大的是公共管理与公共服务用地，供地面积142.86公顷，占建设

用地供应总量的32%，其中公共设施用地与教育用地占比较高;其次是住宅用地

121.87公顷，占建设用地供应总量的28%，住宅用地供地37宗，仅有10宗用于

建设商品住宅，剩余的均为棚户区改造项目，实现土地收益86.12亿元;仅次为工

业用地113.9公顷，占建设用地供应总量的26%，实现土地收益6.88亿元;商服

用地61.1公顷，占建设用地供应总量的14%，实现土地收益52.76亿元。按供应

方式分为：土地公开出让市场共推出72宗地块，成交72宗。全市土地一级市场

成交总用地面积为287.876公顷，成交总金额为147.755亿元;划拨用地34宗，

面积151.87公顷，成本费用27.06亿元。从供应的情况看，全市经营性用地共形

成住宅类可建建筑面积约346.74万平方米，商业办公类可建建筑面积约161.06

万平方米。各类用地供应面积基本全能达到年初制定的供地计划指标，相关图表

如下所示：

1.2市场竞争情况

2019年全市土地一级出让市场中，共成交52宗经营性用地，其中竞价成交

17宗地块，底价成交35宗地块。全市经营性用地溢价总金额为5.85亿元，平均

溢价率为4%。总体市场情况要好于去年。

在工业类用地方面，2019年全市共成交17宗工业仓储用地，除了位于云龙

产业园B0702-1地块竞价3次，溢价金额10万元，其余16幅地块均以底价成交。

2、土地利用与市场形势分析

2018年以来，海南省发布了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅

关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行严格的房地产限购政策，在已出台限

购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。受该调控政策以及海口市限购措施和

棚改项目规划调整等原因影响，以及结合房地产市场形势，根据总量控制、稳定

市场的原则，加强商品住宅用地出让、规划报建和预售管控，实施建设用地总量

和强度双控行动等措施。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸

易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停

止供应外销商品住宅项目用地。在连续一年的严格调控下，房企的资金面逐渐收

紧，抢地积极性开始回落，土地价格出现了回落。

2020年开年突如其来的新冠疫情对经济造成了明显的冲击，中央继续坚持

“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。根据今年以来宏观经

济走势、货币政策导向，海口市全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理要

求，优化城市发展布局，预计2020年土地供应将会呈现“供地节奏由缓渐进，重

点产业重点保障，优化城市用地结构”的形势。

土地供应总量将较2019年有较大幅度的增加，土地供应布局情况分为江东

新区、西海岸南片区、高新区、观澜湖片区等片区。江东新区的总部集聚区、临

空经济区、文化交往