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项目合约规划编制“三步法”

（初稿）

呙裴

时间：2019年7月4日

本报告说明

1.本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将

隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作

业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是

一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规

划—采购计划—合同签定”环节

2.本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾

问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适

当引导客户

3.本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外

培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审

一、统一成本科目

二、编制合约规划模

板

三、编制项目合约规

划

?建立全公司统一

的成本科目模

?WBS方式对工程内

容进行分解，形

?将项目实际情况

和标准模板结合

板——控制科目成合同基准单元编制

和核算科目

?根据公司主流的

工程发包模式对

合同基准单元进

行组合，形成标

准合约清单

第一步：成本科目设置的原则①

龙湖的房地产成本二级科目

1土地费用

1.科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语2前期工程费用

言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进

3

主体建安及装修

工程费

行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和

设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-4配套设施费

6项……”5基础设施费

2.判断成本控制科目设置是否合理的重要依据6园林景观费

是，开发过程中各种费用都能找到相应的科

7工程相关费

目做归集。这样才能明确“每一个控制科目

下要干哪些事和为这些事签什么样合同”8开发间接费

9项目推广费

成本科目设置的原则②

3.设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设

置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数

据

?“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本

部门的管理语言

?“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言

成本科目设置的原则③

龙湖的房地产成本二级科目

关于期间费用：1土地费用

1.“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相

2前期工程费用

关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、

主体建安及装修

3

工程费基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在

一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系4配套设施费

或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。5基础设施费

成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间

6园林景观费而言。

2.结算确认方式：在财务上，“期间费用”是根据

7工程相关费

发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认

8开发间接费

3.税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增

9

项目推广费

值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和

项目推广费）是计入所得税计算范围

①土地费项、报批报建费、工程间接费项：

按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在

做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组

最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分

解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变

起步阶段的粗放型：

按照营销推广费用的性质分大类，形成标

准的合约大类（费项大类），便于在项目

中规划合约或者签合同时拆分合同大类

营销推广费用主要是按照预算计划

来管理，而且费项种类比较清晰，

所以根据预算管住总额、根据营销

计划管住阶段投入是主要目的

精细化阶段：需要精细化管理营销类费用，达到例如

提升营销费效比效果之际，可以细化梳

理子类费项合同

步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和

对应的可独立成为合同的基本合同包，即

步骤2：按照企业主流工程和材料设备发包方式对合同基准单元进行重组，形成

标准的工程类合约清单

?某个基准任务项在项目中是习惯单独签合，就把它对应的合同基准单元

作为一项标准合约固化下来；

?某几个基准任务项在项目中是习惯形成一个工合同，就把这几个合

同基准单元合并为一项合约固化下来；

?总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范

围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单

位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细

及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的

范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）

及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等）工程等。

?选定或指定