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华沃大厦可行性报告

青岛华沃置业有限公司

目录

目录 2

第一章项目背景分析 4

青岛市场分析 4

2008年上半年，青岛市经济运行良好 4

大青岛的轮廓逐渐清晰，发展的步伐开始加速 5

千万人口的大青岛即将出现 5

拥湾发展：青岛想象未来 5

青岛房价，稳中有升 6

2008年青岛市房产交易信息分析 7

崂山区于市场分析 9

发展历程 9

崂山区情况介绍 9

2008年崂山楼市现状 10

上半年崂山区楼市热销，拉动岛城楼市整体成交价位 10

2008年7月第一周，崂山区热卖大户型 11

崂山区前景展望 12

海尔路与深圳路围合的CBD正在崛起 12

周边项目对比分析 13

第二章地块选址分析 15

地块位置 15

地块现状 16

周边环境 17

地块优劣势分析 18

优势 18

地段优势 18

配套优势 18

交通优势 19

劣势 19

第三章华沃大厦建设方案 20

设计原则 20

规划设计条件 20

空间组织 22

建筑设计 23

平面布局 23

立面设计 25

户型设计 25

智能化设计 26

1、网络信息服务 27

2、电子安全防范系统 27

第四章项目实施计划 28

工程建设实施计划 28

营销策略 29

营销渠道 30

销售推广 31

广告策略： 31

活动营销： 31

直销策略： 32

销售定价 33

定价原则 33

定价参照表 34

销售计划 34

第五章投资分析 36

投资测算 36

销售收入 38

资金筹措运用 39

第六章投资风险评估 40

项目利润分析 40

盈亏平衡分析 41

销售盈亏平衡点 41

盈亏平衡分析表 41

第六章结论 43

第一章项目背景分析

青岛市场分析

2008年上半年，青岛市经济运行良好

据统《青岛市统计信息网》发布的青岛市2008年上半年经济运行情况，上半年全市实现生产总值(GDP)2120.21亿元，增长15.5%，居民消费价格总水平上涨6.0%，自5月份开始出现回落态势，房屋销售价格同比上涨6.5%。工业生产运行平稳，半年全市规模以上工业完成增加值1003.8亿元，增长18.03%，工业内部结构不断改善，规模以上工业实现高新技术产业产值增长25.24%，占规模以上工业比重45.92%，同比提高1.67个百分点，装备制造业生产加快，十大高耗能行业生产增幅逐步回落。服务业发展加快，国内旅游收入增长14.4%；城市居民人均可支配收入10276元,增长15.9%；农民人均现金收入4479元，增长16.1%。上半年末，全市单位就业人数251万人，同比增长1.5%。全市城镇登记失业人员同比下降4.2%。

大青岛的轮廓逐渐清晰，发展的步伐开始加速

千万人口的大青岛即将出现

《山东半岛城市群总体规划》于2006年12月31日由省政府批准实施，并于2007年7月4日举行新闻发布会对外公布。

《规划》提出，2010年城市化水平达到60%；2020年城市化水平70%。将青岛打造成山东和黄河中下游地区的龙头城市，现代制造业和现代服务业发达的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市，人口达到1200万人的超大城市。

并明确提出，建立山东省东西部劳动力转移的区域政策，积极引导鲁西南地区劳动力向山东半岛区域转移，促进山东半岛城市群的城市化发展；全面实施开放型城市化战略，引导人口向城镇迁移，促进山东半岛城市群内部人口向城镇迁移，引导省内其他地区人口向区域内城镇迁移，强化山东半岛城市群的对外辐射能力，使山东半岛成为国内人口跨区域流动的重要目的地之一。

为了配合大青岛发展计划，2007年青岛市出台购买100平米住宅带户口的政策，进一步放宽了青岛市人口流入政策。

拥湾发展：青岛想象未来

2008年青岛市政府提出：发挥城市发展空间潜力巨大的优势，重新调整发展布局势在必行，

青岛下一步要实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，构筑“一主三辅多组团”的现代化城市框架，打造环胶州湾地区核心圈层，在全省“一体两翼”和海洋经济发展战略格局中发挥更大作用。

明确，此番拥湾发展战略正式实施后，胶州湾最终将变身为青岛的一个“内湖”，环胶州湾地区将