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（房地产管理）重庆高层住宅特征分析

重庆高层住宅特征分析

二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；

以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。

目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。

然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。

消费市场：

新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；

特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。

投资市场：

开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。

同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等

但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。

如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。

目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。

受地价影响，目前推出的楼盘容积率多在3以上，有些甚至达到5，而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高低直接影响物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。

位于五里店的阳光100城市广场容积率为4.5，物业形态包含包括SOHO、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79，则含有：高尚住宅，小户型公寓，还有一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；

香港城为5.41，形态包括：大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站；相应地，这些产品的建筑形态都为小高层及高层，香港城和阳光100城市广场的部分建筑还做成了超高层，分别为48F和38F。

以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型