2025年房地产行业重启去库存，新周期再出发.pdfVIP

行业投资策略

目录

1、本轮房价调整：供需关系直接影响，扭转居民预期是关键4

2、展望未来：房价止跌回稳的几种路径7

2.1、中央政策：中央涉房定调转变，政策诚意十足8

2.2、地方政策：一线城市具有示范作用，信号指导意义较强10

2.3、供应端：严控增量，供地质素提升13

2.4、需求端：住房杠杆率偏低，城镇化率、城市更新仍有空间16

2.5、租金收益率：百城租金收益率不断提升，房价泡沫收缩17

3、重启去库存，新周期的开始18

3.1、新开工与销售之间形成剪刀差，预计2024-2026年去库8.28亿平米19

3.2、收购存量住房用作保障房，预计能够去库1.30亿平米22

3.3、城中村改造去库存，预计能够去库0.75亿平米24

3.4、竣工面积有所承压，但有支撑25

4、投资建议27

5、风险提示28

图表目录

图1：商品住宅销售面积累计同比增速自2022年开始进入下跌通道4

图2：商品住宅新开工面积自2019年来持续下降4

图3：商品房待售面积2024年创造新高5

图4：一线城市新房去化周期呈上升趋势（月）5

图5：二手房挂牌量自2024年6月以来不断攀升5

图6：2024年下半年以来库存上升城市比例更高6

图7：2024年一线城市二手房出售挂牌量指数呈上升趋势6

图8：2024年一线城市二手房出售挂牌价指数呈下降趋势6

图9：截至2024Q2居民预期房价上涨比例仅14.6%（%）7

图10：居民未来收入信心指数和未来就业预期指数自2023Q1以来持续下降（%）7

图11：房价增速和人均可支配收入增速有相关性（%）7

图12：国新办发布会提出多举措推动房地产去库存8

图13：从历史来看房贷利率和商品房价格同比增速成反相关9

图14：个人住房贷款规模自2023年一季度以来持续回落10

图15：首二套房最低首付比均降至历史低位10

图16：2023年以来首付比例仍处于向上通道10

图17：一线城市房价涨跌更为超前，示范作用较强11

图18：一线城市政策后二手房成交套数同比均上涨（套）12

图19：国庆周中原报价指数均显著上涨13

图20：国庆周中原报价指数均显著上涨13

图21：2024年前9月322城宅地成交同比下降14

图22：2024年前9月一线城市宅地成交面积同比下降14

图23：土地购置费用自2020年来持续下降14

图24：中国城镇化率自1972年以来呈增长趋势（%）16

图25：2023年商品住宅销售均价保持增长（元/平米）16

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/30

行业投资策略

图26：各地区城市家庭户住房房龄在25年以内占比72.6%(城市，面积口径)17

图27：各地区镇家