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高端客户对住宅产品品质的要求和项目管理对策

摘要：论文阐述了工程管理的三个重要因素以及结合这三个重要的因素，提出了高端客户产品品质的要求，并针对项目的管理做出分析，举例说明了高端客户项目需求。

关键词：项目管理高端客户项目管理的决策

一、项目管理的三个重要因素

施工项目是建筑施工企业对一个建筑产品的施工过程和成果，也就是建筑施工企业的生产对象，可能是一个建设项目的施工，也可能是其中的一个单项工程或单位工程的施工。而项目管理在整个施工项目过程中起到主导的作用。构成项目管理的三个主要因素：一是施工项目管理者；二是施工项目管理的对象；三是结合需求浅谈项目管理的对策。

二、高端客户对产品品质的要求

近年来，全国各地楼市陆陆续续推出了不少高端产品，甚至也不乏所谓的豪宅及尖端产品，但市场反馈却不尽如人意。

究其原因有以下几点：

（1）楼盘所提供的附加服务。高端产品的消费者，在消费这种高端产品的同时，希望感受更多的是在享受那种其他住宅产品所不能比拟的服务。不是由简单的物业管理，简单的小区景观用以休闲，也不是建一两各健身中心，建一两间咖啡屋就能解决的。

在这里解释一下什么叫高端客户，所谓的高端客户，是一些拥有超越其他人自有价值几十倍甚至上百倍，拥有自身经济和文化价值，被社会或者某个行业认可的客户。正是因为他们有着这样的一个定义，使得他们的消费观念和生活观念与常人不同。他们追求高品位的享受，全方位的优质服务和细致周到的服务。所以这就要求：一是施工项目管理者具有前瞻性的眼光和产品研究发展头脑，拥有非常完善的管理思路和经营头脑；二是施工项目管理的对象，也就是产品，如何以产品吸引客户，并留住客户，甚至以客户带动客户推出产品。形成良性循环，是产品本身的魅力所在。三是施工项目管理的内容和如何强化组织协调工作，只有良好的运营管理，完善的管理内容和协调的工作组织，从项目立项到售后服务，到物业管理。都需要精心组织，有效实施。

（2）完善的附加配置

方便的高品位购物娱乐餐饮中心；设备齐全前卫尖端的健身场所；清新的空气；宜人的水、景、物等；方便快捷的就医入学；还有物业人的优质服务和一张张微笑的脸。

有数据显示，截至2004年11月，北京市已推出写字楼46个，商业项目20个，而其间用于办公楼的房地产投资150.4亿元增长31%;用于商业营业用房的投资76.3亿元，增长62%。而这些数据将在2005年变本加厉。2005年北京预计将有

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13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份，而商铺方面，预计将有11个项目落成，可提供约50万平方米的优质零售商业面积。

比如：北京目前位于CBD的财富中心、蓝堡及位于朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓等楼盘，其市场接纳度很好。与同层次的个别楼盘比较后，这些楼盘除了占据“地利”和“人和”的关键因素外，还有比较到位的一点，就是这些楼盘所提供的附加服务更加完善。棕榈泉国际公寓的开发商认为，住宅高端产品之间竞争虽不是特别残酷，但是也相当激烈。如何在有限的市场中取胜，这就要求开发商有足够的实力，在开发高端产品的同时能提供一套高端的服务体系。让更多高端产品的消费者，在消费这种高端产品的同时，感受更多的不能比拟的服务。按照他的解释，高端产品在完工以后，与其相应的高端服务的地位就会上升。譬如顶尖级的物业管理服务、先进的医疗保健设施、现代化的健身中心……让业主真正感到物有所值、物有超值。这样高端产品才有市场，才有更加广阔的前景。

（3）运用万通品牌，创造体现万通新的高端产品。

万通品牌经多年的拼搏，创造了辉煌的业绩，名声响亮，人人皆知。综合市场，高端客户选择产品时，首先考虑的是“社会信誉好，产品层次高，品质过的硬，品牌叫的响”。的“制造商”，以满足其异于另类的心理。

（4）创造亮丽的建筑风格、独特协调的景观园林、气势宏大的国际城市。

在项目开发中，产品的定位，整体规划是关键。要多方的了解分析掌握这些高端客户群体的物质需求和心理需求。

①动静分离，人车分离的整体布局；

②建筑整体设计高雅，房型宽敞、明亮，布局合理，功能配制齐全，使用舒适便捷；

③社区服务设施功能健全，满足生活、购物、休闲、娱乐等；

④景观园林设计独特，层次分明（运动与休闲有机结合）

⑤选用高质量的建筑材料、设备和过的硬、叫的响的施工企业，营造出高质量的产品；

⑥选择世界级的知名设计公司和知名物业公司。三、结合需求浅谈项目管理的对策

结合以上的需求，项目管理在实施项目中有效的掌握控制项目。主要有如下几点：

（一）项目管理实施组织机构管理

1、项目机构建设

项目管理实施组织机构管理与企业组织机构管理是局部与整体关系。组织机构设