精品-各类业态可承受的租金价格分析.pdfVIP

各商业业态可承受的租金价格分析

目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。而租

金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。项目所处地段对于租金的高

低众所周知，在此不予讨论。以下是21世纪不动产商业地产市场研究中心对于各业态

可承受租金的分析。

一、各类业态可承受的租金分析

1、服装类

数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金

的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10

元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。

实用文档

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天

的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。

2、生活服务类

数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活

配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、

生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周

边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金

的承担能力会显现的比较弱。

3、餐饮类

实用文档

数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为

3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以

上的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经

营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业

地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升

购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

4、专业市场类

实用文档

数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的

72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自

发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租

金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，

在中心城外围地区发展成为主力商业形态。

专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出

现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北

京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设

施的升级换代，吸引投资客群和经营者。

专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模

式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，

但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。

实用文档

购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较

低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，

在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。

5、休闲娱乐类

数据来源：21世纪不动产商业地产市场研究中心

从休闲娱乐业态来看，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的

60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商户各占20%。随着居

民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休

闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例

如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前诸多新建购物中心都倾向性地提

升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助

于带动购物中心其他业态商家的销售。创造更多的商业利润。部分