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酒店管理租金测算商场各楼层租金测算水平解析——集团连锁酒店管理公司
商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告
的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
如何做好租金价格定位？
1.商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，
例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，
而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2.如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥
异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
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叶予舜二〇一九年十二月二十九日星期日
商城租金定位策略
租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较
理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即
测算租金=固定租金+可调租金
其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感
召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
2
叶予舜二〇一九年十二月二十九日星期日
持有商业开发成本假设
地块总面积(㎡)89,200商业用地比重40%
出让地价(万元/亩)450商业用地地价（万元）24,084
地上持有商业建筑面积地下持有商业建筑面积
44,0006,000
(㎡)（㎡）
商业用地地上总建筑建筑
188,500持有商业总面积（㎡）50,000
面积(㎡)
持有商业四项成本（元/
5,200持有商业地价成本（万元）5,622
㎡）
持有商业四项总成本（万
26,000开发总成本（万元）31,622
元）
3
叶予舜二〇一九年十二月二十九日星期日
商业开发面积假设(购物中心一般标准)
项目使用率65%大型购物中心型
商业各楼层租金水平假设
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