商业写字楼中IFM服务的完美做法.pdfVIP

商业写字楼中IFM服务的完美做法

商业写字楼业态是物业服务中的重要组成部分，也是物企竞争比较激烈的业态。商业写字楼

不同于传统的住宅领域，不但需要基础的“四保一服”服务，还需要设施维修维护、环境与

能源管理等多项服务，即IFM服务，一种为客户提供整合性、一体化的设施管理服务。将

物企在商写业态做的IFM服务进行归纳总结，从服务内容、服务侧重点等多个角度为大家

介绍商业写字楼的IFM服务是怎么做的。

从基础服务、专业性服务两个角度将商业写字楼的IFM服务内容进行以下划分：

基础服务包括保洁服务、保安服务、停车服务等，虽然这些基础服务没有较高的专业壁垒，

但是做好写字楼里的垃圾处理与分类、24小时安保巡逻、停车场的管理和引导服务也是能

体现出物企的服务专业性。有的物企在做IFM服务时会采取合作服务的模式，将基础的物

管服务进行外包，专注于其他服务内容上。例如物企与专业的安保公司合作，确保写字楼的

安全保卫工作严谨高效，门禁管理严格，巡逻安排合理；或者与清洁公司合作，保证办公区

域的整洁干净，卫生间清洁无异味，公共区域一尘不染。在不同领域的服务提供商之相互协

作下，形成一个完整且专业的设施管理服务体系。

专业性壁垒较低的服务内容包括团餐服务和一些综合服务，像是空间规划、员工福利管理、

饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等。这类服务对于商业写字楼里的客户来说，可

以满足不同租户的多样性需求。物企在做这类服务，需要了解不同客户需求，准确把握客户

对物业服务的具体要求，如不同公司的制服服务等，然后基于这些需求制定高度个性化的服

务方案。

IFM服务中专业性壁垒较高的是设施管理服务和能源管理服务，对于商业写字楼来说，设施

的稳定运行对维护租户满意度和保证业务连续性至关重要。设施管理服务作为IFM服务里

的核心业务，主要包括建筑设备巡检和维护、日常设施维修等，确保办公设施的正常运行；

提供设施改造和升级服务，提升办公环境的舒适度和便利性。此外，能源管理服务涵盖了能

源的使用效率和环保性的监控和改进、节能改造等服务。能源管理服务需要物企加强智慧化

设施的建设，通过先进的能源监测设备和技术，对商业写字楼的电力、燃气、水等能源消耗

进行实时监测；物企还需要提供适合商业写字楼的节能技术和设备，如高效节能的空调、照

明系统，智能控制系统等。

针对物企在商业写字楼业态提供的IFM服务，将代表性物企提供的服务总结为以下4个侧

重点：

▊一站式服务

物企提供的一站式服务涵盖了写字楼里设施管理的各个方面，包括设施管理服务、安保服务、

清洁服务、能源管理服务、空间规划等方面。通过这种模式，客户避免了与多个服务提供商

分别沟通和协调的繁琐，提高了管理效率。同时，一站式服务模式下，各个服务环节之间的

衔接更加紧密，减少了服务的空白和重叠，提升了整体服务质量和效率。

例如万物梁行的“1+N”总部+分散式职场的服务模式，很好地体现出一站式服务的特点。

“1+N”模式中的“1”代表总部或中心职场，而“N”则代表多个分散的职场。这种服务

模式结合了总部的集中管理和分散职场的灵活性，能够做到集中管理，总部或中心职场负责

统一制定服务标准、管理政策和业务策略，确保整个企业范围内的服务质量和标准的一致性。

由于采用了集中管理和分散执行的模式，万物梁行能够迅速响应客户需求，为客户提供及时、

高效的服务。

为了能够体现出一站式服务的特点，万物梁行围绕大量下沉的分散式职场创造了“小蜜蜂”

模式。“小蜜蜂”是连接客户前台和万物梁行及母公司资源的关键，可实现项目“要人有人”

和“资源适配”。例如，某头部互联网客户在三线城市新开职场位置较偏且面积较小，很难

找到价格合适的开荒保洁服务商和搬家供应商，“小蜜蜂”可迅速通过万物云母公司属地采

购资源找到多家属地供应商，帮助客户解决紧急问题。

万物梁行的“1+N”模式充分利用其母公司的各地资源，提高服务效率和质量，实现服务

标准在全国一体化落地。目前“1+N”模式已经在多数客户中实现，包括阿里、字节跳动、

美团等互联网公司，服务了字节跳动近30个城市的办公职场。

▊定制化服务

定制化服务作为IFM服务里的特色服务，大多数物企都可以为商写业主提供这样的服务。

而物企要做好定制化服务，不能将自身定位局限于单纯的“第三方”服务提供者，需要做到

从客户的发展视角出发，根据客户的不同发展阶段提供定制化的服务策略与方案。

例如金地智慧服务上海区域公司在为氪空间联合办公空间提供综合设施管理服务时，为满足

氪空间的定制需求而搭建采购平台（易优百）和维修平台（金地想家社区）等，同时对