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中原国际商贸城项目策划全案

项目总论

一、中原国际商贸城项目基本情况

中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用

地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆

路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总

地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线

与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部

门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖

通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市

2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。

二、项目模式与合作方式

本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。

项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销

售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部

分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。

三、项目可行性报告的结论

项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2000万元，向银行借

款8000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下:

1、成本指标

（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡

（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡

（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡

（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡

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2、销售与租价格指标：

（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡

（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡

（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡

（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月

3、收入标准(静态指标)

（1）销售收入：149940万元

（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）

4、财务指标(静态指标)

（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）

（2）投资利润率：45.5%

（3）投资利税率：55.6%

（4）税前财务净现值：62447.9万元

（5）内部收益率：48.36%

（6）投资回收期（静态）税前：4.15年

税后：4.57年

（7）投资回收期（动态）税前：4.93年

税后：5.30年

（8）税后财务净现值：49971万元

（9）内部收益率：41.04%

第一部分市场研究与方案构思

第一章项目市场研究

1.1周口专业市场宏观走势分析

周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转

型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。

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建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在

周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流

通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。

1.1.1周口市住宅商品房情况

周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴

盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层

发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注

意家