周建成博士：房地产企业多元化经营战略规划研究.docxVIP

写在前面的话

根据我们的长期跟踪研究发现，近20多年来，跨界实行多元化经营已经成为全球各行业标杆企业进行扩张发展的重要路径。易居中国研发机构——易居研究院对福布斯世界100强企业1997-2006年的业务组合类型及变动趋势进行了跟踪分析，发现了两个方面的重要事实，值得我们房地产行业引起注意。第一，在世界100强企业中，超过90%的企业均从事多元化经营，单一业务型企业占比不足10%；第二，在这些从事多元化经营的企业中，超过86%的企业从事的是相关多元化经营，仅有不足14%的企业从事的是无关多元化经营（非相关业务型）。

在我们为国内众多著名大型房企担任战略顾问的实践过程中，接触到了大量事实，发现我们房地产领域多元化经营现象非常普遍。进入2012年，在行业日益成熟、市场深度观望的背景下，相比过去几年，房企在更加积极地探索多元化经营，这一方面表明当前市场形势下企业有调整发展战略的强烈诉求，另一方面也凸显了在当前产业发展阶段下，尤其是在那些大型房企有从单一业务经营向多元化经营的客观需要。

然而，我们的大量研究和顾问实践表明，多元化经营对于房企来说，既是机遇，也是严峻挑战，在获得多元化带来的收益提升或成本降低的同时，无一例外都要面临专业化风险。因此，在这一过程中，如何明辨风险，在多元化与专业化之间达成平衡，使其业务组合能够创造最大协同，是房企进行多元化经营过程中首要考虑的关键问题。

对于那些正在探索或者已经走上多元化经营的房企，目前，迫切需要做的事情是：根据变化了的外部发展环境和已经发生了趋势性转型的房地产行业形势，审时度势，尽快调整集团战略定位和目标，明确集团战略发展思路，优化集团总体业务发展规划，适时适度校正各个业务的发展定位，并在此基础上完善集团对各分/子公司的组织管控体系。诚能如此，则企业幸甚，行业幸甚！

周建成博士：房地产企业多元化经营战略规划研究

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One 当前房企多元化经营特征总结

一直以来，房地产行业是产业资本、信贷资金及社会资金的主要集散地，但持续近两年的严厉房地产调控已让不少房企倍感寒意，越来越多的房企开始寻找“兼职”，希望通过跨界经营熬过冬季。2011年12

月18日，主营建筑和地产的广厦控股宣布，总投资预计120亿元的黄泽山石油中转储运项目一期工程正式开工。以浙江为例，2011年包括浙江广厦在内，滨江集团、莱茵臵业、新湖中宝等多家浙江传统房地产企业正在寻找“第二职业”。这样明显的变动局面，是在以往楼市调控中不曾有过的现象，仿佛是近年来外围企业大肆进入房地产行业的“逆流”。

易居中国研发机构——易居研究院结合自身为众多国内大型房地产企业担任战略顾问的实践经验，并在著名企业战略专家周建成博士的领导下，通过对沪深主业为房地产业的上市公司的分析研究，以及对众多企业的调研访谈发现：商业、金融、矿产能源等行业正在成为房企多元化经营（主要包括主导一体化、主导业务型、相关业务型、非相关业务型1四种多元化经营类型）的热点进入行业。这其中，既存在相关多元化经营2（包括主导一体化、主导业务型、相关业务型），也存在无关多元化经营。

研究发现，目前，进行相关多元化经营的房企，以进驻商业经营、产业基?等领域为主，这些企业一般是大中型房地产领先企业，它们多元化混业经营的扩张路径普遍以现有业务为基础，进入与现有业务在价值链上拥有“战略匹配关系”的新业务，进行多元化经营。

1根据R.Rumelt有关多元化类型分类的理论，单一业务型指企业专业比率在95%以上，是把已有的产品或事业领域扩大化的战略；主导业务型指企业专业比率介于70%和95%之间，是企业开拓与原有事业有密切联系的新事业而仍以原有事业为中心的战略；相关业务型指企业专业比率低于70%，而关联比率高于70%，是利用共同的经营资源，开拓与原有事业密切相关的新事业的战略；非相关业务型指企业专业比率低于70%，关联比率也低于70%，是指企业开拓的新事业与原有的产品、市场、经营资源毫无相关之处，所需要的技术、经营资源、经营方法、销售渠道必须重新取得的战略。主导一体化型是指以某项业务为主，其他与之相关的上下游业务组合而成的业务组合类型。

2相关多元化经营是指进入与公司现有业务在价值链上拥有竞争性的，有价值的“战略匹配关系”的新业务。无关多元化经营是指企业新发展的业务与原有业务之间没有明显的战略适应性，采用该战略的主要目的是从财务上考虑平衡现金流或者获取新的利润增长点。

第一，向商业经营方面拓展。易居中国研发机构——易居研究院跟踪分析了2011年销售金额TOP20房企的业务组合后发现，除中海地产与碧桂园两家企业，其他企业均已进行了相关