房地产行业存量房“收储”政策的约束与再思考.pdf

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正文目录

核心观点3

不同于市场的观点3

房地产“收储”政策回顾——写在517政策半年度之际4

目前存量房“收储”推进进展如何？4

9月以来存量房“收储”政策不断升级4

收购存量房的框架基本明确4

3000亿保障性住房再贷款规模使用了多少？6

实际增量落地项目相对有限6

政策推进和市场预期之间的差异在哪里？7

存量房“收储”过程中可能面临的几个约束8

1、价格匹配机制8

2、房源匹配机制9

3、责任匹配机制9

4、市场隔断机制10

对于房地产“收储”未来方向的再思考11

1、“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”11

2、“收储”重心或可向高能级城市聚焦11

3、“以需定购”可以降低“商业可持续”风险11

4、或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例11

5、关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度12

6、关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性12

7、优先收购地方政府库存可能是阻力最小的方向12

投资建议13

风险提示16

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2

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核心观点

5月17日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，至少32个城市发

布收储细则，至少14个城市有项目落地，但扣除之前试点的8个城市的项目，落地则相对

有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库

存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。

我们认为目前存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：价格匹配机制、房源匹配机

制、责任匹配机制、市场隔断机制等。存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为

有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）

“收储”重心或可向高能级城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）

或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财

政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）

优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落

地，更利好地方城投平台。

不同于市场的观点

市场倾向于用“收储”一词来理解517政策内涵，因此线性外推3000亿能消化掉多少库存，

来推演地产供需结构的优化效果。但从政策落地本身而言，我们认为“收储”一词的定义

可能并不准确，“收储”的意义在于“收购+储存”，但从实质推进来看，政策本身更多体现

的是“收购”，没体现“储存”。

517政策中所强调的地方政府收购存量商品房，其目的是把社会的分散库存收购到地方政府

手中，并对这些库存进行“再配置”——精准支持需要住房保障的群体（配租、配售）。在

这过程中，社会库存会经历地方政府的