深圳龙岗区大鹏项目策划报告_135P_商业地产_可行性_成功案例分析.ppt

大鹏工程筹划报告;目标解读;;;从地块特性出发，我们界定工程属性，从而确定我们的研究范围;工程的区域位置－龙岗区大鹏镇;梅沙－马峦山片区

深圳市

旅游效劳基地

和海滨旅游

度假胜地;工程地块的进入性;工程地理位置;工程规模与现状;工程四至;地块特性功能联想;界定工程属性;关于工程的初步思考;我们是完全市场化的商业开发，我们需要看清我们在市场中的位置。因此，我们从市场现状中发现困惑和寻找时机。;;酒店市场;酒店市场分布图;酒店名称;酒店名称;酒店名称;酒店名称;酒店名称;名称;名称;名称;名称;总结;２;心海

假日;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;总结;３;旅游景点分布图;三洲田;马峦山;大小梅沙;桔钓沙;浪骑游艇会;大鹏古城;将军第;大鹏龙井;总结;区域形象

借助较成熟的大、小梅沙及旅游景点，本区域已有较强的知名度；

根据未来规划，工程有很大的市场机遇和竞争；

区域开展商

近十家品牌开发商进驻区域，显示了对区域开发的信心和决心，对促进本工程的开发建设、区域形象建立有帮助；

公寓

供给量较大，主要集中在大梅沙片区；

单个工程规模小，同质化严重，竞争剧烈；

酒店

以海景为主题，旅游旺季、节假日经营情况较佳〔可达100%，平时约40%—50%〕；

旅游

旅游是东部开展的主题，但是目前旅游工程活动功能单一，不能吸引更多的消费者逗留。

对工程的影响

度假公寓、酒店、旅游工程的日益迅速开展有利于东部市场的进一步成熟开展，有利于本工程人气的聚集，对于整个市场面临的不够完善，整体功能配套不齐全的情况下，工程开展面临契机，也面临风险。;市场困惑一：自然地理条件限制东部房地产开发;市场困惑二：交通成为制约东部开展的瓶颈;市场困惑三：假日经济现象;市场困惑四：效劳配套缺乏，客户停留时间短;交通规划图;市场时机二：客户停留时间短因为缺乏休闲娱乐设施;市场时机三：商务度假可选择的地方少;市场时机四：消费群生活方式向休闲、时尚、多元化方向开展;市场时机五：政府及媒体对东部关注;;从国际惯例及案例出发，我们走在正确的方向上;我们研究成熟旅游地的演变历程;中产阶级

成为“主流消费者〞;成熟旅游地逐渐拥有完善的功能体系，

并遵循相似的演变规律;成熟旅游地的演变;日本;别府温泉;别府温泉;温泉;别府温泉;别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤〞;别府核心吸引物：休闲温泉“别府八汤〞〔续〕;别府核心吸引物：欣赏温泉“地狱游〞;别府核心吸引物：免费温泉;其它休闲活动：别府体验〔观光〕;其它休闲活动：别府集会〔观光〕;观光观光+休闲－－桂林阳朔县〔转型中〕;观光+休闲－－桂林阳朔县;观光+休闲－－桂林阳朔县;观光+休闲－－桂林阳朔县;休闲体验与观光的有机结合是旅游地的开展趋势。鲜明的休闲型核心吸引物是留住消费者的有效方式

住宿设施不是吸引消费者停留的关键要素，成熟旅游地住宿设施的开展趋势是形式多样的，参与性的综合活动使工程成为消费者停留的目的地。;我们的开展方向：

以休闲、餐饮、商务等功能集合为一体的

体验式度假工程;;我们借助竞争力模型来确定本工程的开展战略;供方分析;形成开展战略：基于供方分析;潜在进入者分析;南澳人工岛工程——新规划工程;东部华侨城工程——新规划工程;形成开展战略：基于潜在进入者分析;替代品分析——酒店、观光工程;战略三：利用工程自身创造资源超越竞争层面，降低可替代性，寻找差异化;买方分析;形成开展战略：基于消费者分析;买方分析——形成开展战略;从竞争力模型分析，形成整体开展战略;;整体定位;客户定位;我们借助客户决策的五个动机圈模型来制定正确的整体定位。;价值;直入消费者的心灵〔核心客户〕;直入消费者的心灵〔重要客户〕;工程要突出的价值诉求

－－来自消费者的心灵;工程的产品定位;从地块特性出发，我们界定工程属性，从而确定我们的研究范围。其实，本工程的资源特征、周边产业环境以及用地性质已经对本工程的市场属性做出了严格的界定。但是，在6万平方米的土地上，在市场启蒙期，怎么样去界定我们的商业格局？却是存在着几种不同的开发方向：;方向二，高起点、高标准界定商业格局，集成式滨海消费BASE

东部大旅游资源中不可替代的“目的地〞

不仅满足现有旅游资源消费客户的需求，而且创新市场需求，不但满足大鹏的消费需求，而且满足深圳的消费需求。最终，将本工程形成一个“目的地〞，而非单纯的旅游配套。

消费者来本工程，白天有一天的风景和旅游，夜晚有一夜的“玩〞和“乐〞，来本工程，才是消费者真正的目的，来到这里，还可以去浪骑游艇会、世紀海景、七娘山和桔钓沙海湾等，它们将构本钱工程的根本配套。;功能定位;【产品定位】/产品根本构成;产品构成;;餐饮功能;餐饮功