宾馆可行性研究报告.docVIP

总论

1.1 项目名1.2 称：雅安新城

1.2建设单位：洛阳市新龙安房地产置业有限公司。

性质：独立法人企业

法人代表；褚谦

1.3项目提出的背景条件

1.3.1报告编制依据

a.甲方提供的有关资料。（如：建设单位现状、人员编制）

b.国家及地方现行有关设计规范和规定。

c.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001年版。

1.3.2必要性（城市规划和建设单位发展提出的要求）

根据洛阳市城市规划部门的要求，洛阳新区开发建设过程中，应有第三产业的丰富和加强。在洛阳体育中心项目中，市规划部门邀请清华大学进行了体育宾馆的规划，在此基础上公司提出了建设高级旅馆的要求，即是在此位置的项目，建设具备五星级标准的酒店及附属设施。

1.3.3现状综合条件分析

行业内各同行的现有能力分析

该公司在洛阳首先开创了产权酒店的开发模式，并获得成功。本市部分开发商也在洛阳进行此方面的尝试，例如润峰、开拓等开发商。但是这些企业只是以商业地产的开发形式进行开发，还没有深层次进行产权酒店这一产品的研究。

市场前景的分析

洛阳市的房地产开发，还是停留在比较低级的开发经营中，原因种种，主要是本地的经济发展程度。但是进行产权式商业物业等的开发还是比较少的。由于产权式经营也是吸引投资的一种形式，稳健投资，收益又较存款利息高的一种保障。因而市场前景比较看好。

优势条件，存在问题及解决办法

优势是项目位置优越，交通方便快捷，环境条件优良。

存在问题是由于新区处于建设的初期，可能客源比较短缺。

解决方法是首先以餐饮休闲娱乐先行，吸引客户；加强酒店管理联网系统，用好的管理公司参与经营，提高酒店认知度；加强酒店设施和服务，提高知名度和酒店信誉。

建设单位现状

洛阳市新龙安房地产置业有限公司是1999年8月经洛阳市建委、洛阳市工商管理局审核批准注册的专业从事房地产开发经营的独立法人企业。该公司已经完成了雅安名城的建设，又与懿龙公司一起开发了“洛阳国际贸易中心项目”，现在该项目已经裙楼封顶了，工程进展顺利。为了响应市委是政府的号召，开发洛阳新区，集中了公司的力量和经验，开发了雅安新城项目。

2.建设规模及内容

2.1建设规模

雅安新城总用地面积23999.90㎡（合36.000亩）；总建筑面积43248.33㎡，一期工程为高级旅馆及附属设施，内设380间标准客房，地下一层，地上二十三层；二期工程为雅安新城商业中心，主要是商业、娱乐和休闲设施，四层，无地下室，建设方案符合城市规划和建设单位发展的要求。

2.2建筑面积分配指标

雅安新城总建筑面积43248.33㎡，其中一期建筑面积33248.33㎡（地下室建筑面积2804.45㎡，裙房建筑面积7818.24㎡，其余建筑面积22625.64㎡）；二期建筑面积10000㎡。

2.3功能设置

按照建筑方案、建设标准和规范要求，一期工程中，地下室作为地下车库及设备用房，一～四层为旅馆配套及附属用房，包括精品区、酒吧区、厨房及各种餐厅、包间，商务会议、办公等功能，五～二十三层为客房，不同形式、不同面积的客房满足多种层次的人群，客房功能合理、设施齐全。

3.工程规划

3.1基地状况

雅安新城位于洛阳新区，正处于建设时期，该工程周围无需拆迁的建筑物、构筑物等，东面为王城大道，南面为新区体育中心，西面为规划路，北面为新区用地，场地地势平坦，适宜建此建筑。

该工程地理位置优越，交通便利，供水、供电、供热、等接入城市市政管网系统。

3.2用地范围

雅安新城位于洛阳新区，征地范围东至王城大道，南至新区体育中心内部路，西至用地界，北至用地界，总用地面积23999.9㎡（合36.000亩），东面王城大道，宽阔大道畅通无阻，南面新区体育中心现以投入使用，西面规划路，北面新区用地，现为空地。

3.3总体布局

3.3.1功能分区

该工程功能分区合理，保证了土地利用的最大化。该工程分为雅安新城、商业中心、停车场。雅安新城位于该地块西北角，商业中心沿王城大道左侧，停车场位于雅安新城南面和商业中心北面，构建了一个总体和谐、布局合理的高级旅馆。

3.3.2环境设计

该工程环境优美，绿地、喷泉、雕塑自然的融汇其中，给人以步移景异之感，绿化以花草、绿篱为主，点缀一些品质较好的灌木。绿化空间环境采用不同色彩的铺地、树丛、水景、花架等，达到空间的渗透、扩散、延伸增加意境的动态感和深远感。充分利用景观轴线使空间有机联系起来。在关键性位置，如出入口、转角处等设置标志性小品及雕塑。内部空间布置采用点、线、面相结合的手法，营造层次分明又连续有序的景观，使之充满温馨祥和、高雅优美，营造出一个人与自然和谐相处的绿化环境，使客人有一种回到家的感觉。

3.3.3道路设计

该工程交通组织形成人车分流，南面设有两个出入口，一个人行入口，一个