房地产行业地产大变局系列四：日本两轮地产危机复盘，为何90年代烈度远超70年代？什么房企能穿越牛熊？.pdfVIP

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年月日

内容目录

一、日本上世纪房地产与宏观经济表现4

二、日本政府上世纪主要宏观与地产政策8

2.170年代政策多管齐下，力度适度节奏准确，逆周期调节奏效9

2.280年代，应对升值萧条执行长期宽松的货币政策，银行护卫船团机制助长地产泡沫与风险9

2.31990年前后主动刺破泡沫引发硬着陆，危机爆发后救市政策迟滞10

三、日本深陷90年代危机的本质13

3.1资产价格跌幅过大、持续时间过久，引发资产负债表的全面衰退13

3.2内核是人口结构的全面恶化，长期宽松的货币政策催生较大泡沫13

3.3经济转型缓慢，外部环境压力较大15

四、那些穿越房地产牛熊的日本房企15

4.1市场向核心城市靠拢，核心房企市占率极高15

4.2什么样的房企能穿越地产周期？18

图表目录

图表1：日本城市住宅土地价格指数、房屋价格指数4

图表2：日本OECD房屋价格指数（第一轮危机走势放大）5

图表3：日本OECD房屋价格指数（第二轮危机走势放大）5

图表4：日本城市住宅土地价格指数（第一轮危机走势放大）5

图表5：日本城市住宅土地价格指数（第二轮危机走势放大）5

图表6：日本新开工建筑面积（经季节性调整，月度）6

图表7：日本新屋开工数量（年度）6

图表8：日本私人住宅投资及同比6

图表9：日本名义GDP同比7

图表10：日本名义GNP同比7

图表11：日本出口金额及同比（十亿日元）7

图表12：日本进口金额及同比（十亿日元）7

图表13：名义原油价格7

图表14：日本贴现率、M2同比、CPI同比8

图表15：日本主要银行长期贷款利率与日本10年期国债收益率8

图表16：日本80年代宽松周期推升资产泡沫示意图10

图表17：日本土地与税收政策的调控过程10

图表18：日本1991年增加土地税负的内容11

图表19：日本1990年后企业破产数量（月度，个）12

图表20：日本金融机构破产情况（个）12

图表21：日本银行不良债权规模及处置损失12

图表22：日经225、日本实际房屋价格指数13

图表23：日本非金融企业部门的资金募集13

图表24：日本出生人数、出生率14

图表25：日本人口普查分年龄组（万人）14

图表26：日本城市化率及户均住宅数14

图表27：日本住宅5年增长规模14

图表28：日本全国及主要都市圈新建公寓发售户数（户）16

图表29：日本新建公寓发售户数结构16

图表30：日本新建公寓发售均价（万日元/㎡）17

图表31：日本新建公寓发售均价指数（2012=100）17

图表32：日本东京都圈新建公寓供应房企排名（2023年）17

图表33：日本主流房企分类18

图表34：三井不动产营收构成变化19

图表35：三菱地所营收构成变化19

P.2请仔细阅读本报告末页声明

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