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文旅小镇项目实施方案

一、项目推进背景

20**年10月，经**资本推介前往**县考察与交流，与县旅游

局等部门、**探讨项目合作。

20**年11月，**县人民政府、**文旅实业发展有限公司签署

项目合作框架协议，共同推进项目落地建设。

20**年12月中旬，**文旅与**签订项目前期工作合同，内容

涵盖项目整体策划、规划、可行性研究，为项目立项、报批和融

资提供前置资料。具体合作内容包括：

1）打造国家5A级风景名胜区

基于****景区的文化底蕴和自然条件，委托凤凰**文旅团队

进行景区运营管理。按照5A级景区规范标准改造景区的硬件设

施和强化景区运营，实现整体质量提升。

目标：争取运营首年恢复国家级4A级景区，力争在5年内

申报国家5A级景区，实现年接待海内外旅游者100万人次以上。

2）建设国际特色文旅小镇

**小镇计划选址在**景区周边村，预计建设规模600亩，投资

规模10亿元。以承载景区游客及本地市民休闲为目的，融合中华

爱情主题，打造集特色餐饮、主题酒店、实景演艺、康养度假、

亲子游乐、休闲运动等功能，打造新型文旅目的地。

20**年12月中旬，**文旅派驻团队驻场，进行项目踏勘，深

度调研景区情况、**市场情况和周边文旅项目等，并完成项目前

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期调研报告，已汇报**。同时针对义乌商贸城项目，三家（**、

**资本和**文旅）将通过基金模式来收购。

20**年1月上旬，**资本与**文旅前往**，与**共同商讨基

金模式和合作细节。同时针收购问题达成共识，并已安排律所及

金融团队开展项目资产评估等工作。另，已接洽驴妈妈并表示合

作意愿。

二、合作模式

1）合作架构图

为加快推进**县“**景区及爱情文旅小镇的”项目开发，建

议由凤凰**文旅、**及**资本联合成立基金管理公司（GP），共同

引导社会资本方(LP)参与项目基金的投资。

建议项目GP方在项目基金中出资比例占40%，社会资本方出

资占60%。基金管理通过协议控制方式（VIE结构），控制项目合

资公司（SPV）。SPV公司负责景区与文旅小镇的开发运营，及城

区内房地产的开发销售。SPV公司在地产开发中产生的利润主要

用于景区和小镇的建设运营当中。

在景区及小镇建设完成后，SPV公司委托由凤凰**文旅团队

设立的景区运营公司进行管理，该公司每年接受SPV公司的业绩

目标考核。

未来GP公司所持有的基金份额原则上在景区及小镇常态化

良性运营后，通过SPV公司资产证券化的方式实现退出。

2）政府支持

由于文旅项目具有前期投资大、回收周期长的特点，希望

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**县委县政府大力支持文旅产业发展，为项目公司提供城区优

质的住宅建设用地，用于项目资金整体平衡。在景区运营当中

给予运营公司税费优惠并在运营前期每年给予适当补贴。

三、项目推进计划

20年5月，在前期方案初步完成，并向政府汇报通过后，

由**文旅、**及**资本三方成立基金管理公司负责项目出资和资

金募集工作。同时设立SPV项目公司，负责获取景区运营管理权

及土地开发的前期各项工作。

20**年7月，景区改造工程、小镇建筑设计等全面启动。

20**年7月，景区全面投入运营，并申请恢复4A景区。

20**年7月，小镇全面投入运营，并申报国家级特色小镇。

*有限公司

20**年月日

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