产业园区开发运营篇.pdfVIP

Table_Title1]

产业园研究之开发运营篇——

[Table_summary1]

■在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段，园区开发运营由

政府主导向企业主导和政企合作转变。传统政府主导下的园区运行机制与当前产

业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破

局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济

效益的市场化机制正在加速形成，企业主导和政企合作模式得到广泛应用。

■园区入局者不断，形成了多元化主体的发展格局。背靠政府资源的国有开发

运营企业凭借多年经验积累，正在积极提升专业化能力、拓展市场化园区项目。

民营产业地产商利用品质空间和服务理念两大抓手，逐渐形成了成熟的业务模式

和品牌口碑。一些行业龙头发挥产业号召力和产业链服务能力，抢抓各地特色主

题产业园区建设机会。此外，致力于科技成果转化、创业孵化、产业投资的科技

服务型企业也开始涉足产业园，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。

■产业园项目打造从空间开发走向产业生态运营，促进全链条提质转型。园区

建设从土地一级开发过渡到二级开发，向功能业态混合的综合开发拓展，开启

“筑巢引凤”新潮流。招商理念和方式创新不断，“招大引强”与“招才引智”

双管齐下，立体化招商网络全面铺开，大数据招商、资本招商等策略手段层出不

穷。运营服务成为园区比拼的关键，形成了集政务服务、专业服务、金融服务、

科创服务于一体的全要素服务体系。

■园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合模式过渡。传统以物业租售为主

的盈利模式正受到冲击，增值服务、产业投资和运营品牌输出成为收入增长的关：

注重点。同时，如火如荼的智慧园区建设有望带来盈利模式的颠覆性变革。

■业务建议和风险提示。（本部分有删减，招商银行各部如需报告原文，请以文

末方式联系研究院）

敬请参阅尾页之免责声明

目录

1．产业园全面进入市场化发展阶段1

1.1需求牵引与政策支持双重驱动，加速园区市场化1

1.2开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变2

2．产业园开发运营呈现三大趋势：市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化4

2.1多元化市场主体竞相角逐4

2.1.1国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多5

2.1.2民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手6

2.1.3行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出7

2.1.4科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富7

2.2项目打造从空间开发走向产业生态运营8

2.2.1项目建设：业态融合化、载体品质化8

2.2.2园区招商：招商精准化、策略组合化10

2.2.3运营服务：全要素园区服务体系化11

2.3园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合过渡12

2.3.1收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务”12

2.3.2智慧园区建设或将催生新的盈利模式14

3．园区经营建议与风险提示16

敬请参阅尾页之免责声明1/2

图目录

图1：国有园区开发运营企业案例：张江高科提出“新三商”战略5

图2：民营产业地产商案例：天安数码城—创新企业生态运营商6

图3：行业龙头企业案例：京东五大园区产品线，全国布局产业园7

图4：科技服务企业案例：启迪控股打造科技服务创新高地8

图5：建立多层次、覆盖面广的招商渠道11

图6：产业园全要素服务体系构建12

图7：智慧园区架构全景示意图14

表目录

表1：近年来各级政府出台政策推动产业园市场化1

表2：三大类园区开发运营模式比较2

表3：不同类型企业积极入局产业园市场4

表4：综合开发趋势下产业园项目的主要建设内容9

表5：产业园的多元化组合式收入来源13

附录

附录1代表性产业园开发运营企业17

敬请参阅尾页之免责声明