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浅谈房地产开发企业的建安成本有效控制

作者：周兴昭张宏宾倪建芬

来源：《城市建设理论研究》2013年第12期

摘要：随着经济的发展，房地产事业也是突飞猛进的的发展，房地产开发的力度也明显加

大。本文就针对房地产业的重要地位进行了阐述，并提出了房地产开发如何有效控制企业的建

安成本。

关键词：房地产企业；建安成本；有效控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

、房地产业在我国国民经济中的重要地位1

房地产是我国国民经济的基础型产业1.1

房地产是我国经济活动和科学、文化、教育、卫生等社会活动的基础条件，也是社会生产

和社会经济活动的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。

2010年我国的房地产开发总投资为48267.OO亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我

国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。

房地产成为国1.2家财政收入的主要来源

房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（交通、文教、卫生、

福利事业）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，

增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。

、房地产开发企业的建安成本有效控制2

投资决策阶段2.1

投资决策阶段地产企业要对土地进行判断，对地块进行市场调查，进行可行性分析，初步

判定地块开发产品的类型及品质，根据公司操作经验，结合市场状况推算投资该产品利润及现

金流量，判断该地块对于本企业开发的价值。

企业在获取土地时政府一般硬性规定土地性质，如住宅、商业、工业等，若企业获取的土

地性质为住宅，那么就该地块而言。选择高层、多层还是别墅，所选产品开间大小及户型等对

建安成本影响都很大。同时在满足政府用地要求的前提下，建筑档次定位对建安成本造价也影

响巨大，如建筑外立面造型及所采用装饰材料类型与档次，公共部位装修档次，主要建筑材料

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设备的选型定位，还有园建部分的设计档次定位等也是影响建安成本的主要因素。因此，只有

在投资决策阶段确定了适于企业操作的产品，才能为后序工作有效控制建安成本垫定基础。

设计阶段2.2

影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是建安成本控制的关键环节，设计阶

段对建安造价的影响度大概占到70%左右，建设项目的设计能否进行优化设计是控制建安成本

的关键点。因此，建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资

的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。很长

一段时间以来开发企业（特别是中小型的开发企业）普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少

过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的

只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于

保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工

现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了

施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样作尽管

也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期

阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。随着土地成本的不断上升及人工材料价格的不断上涨

等，很多开发企业开始重视设计阶段的成本管理，市场上也慢慢出现了专门对设计图纸进行方

案优化的公司。

（1）实行设计方案招投标

在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设

计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量

问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计

落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。例如：公司开发

商务大厦，在装修时为了节约设计费，没有进行设计招标，而是让这项工程装修的施工方进行

设计，结果竣工后发现许多设计