万通地产养老地产案例考察总结报告76p.pptVIP

2目录考察背景考察工程考察总结

3考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的开展。日本养老地产在产品设计、效劳理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。

4考察工程高端运营机构工程收益前三的运营机构工程实业公司开发工程房地产商开发工程行业相关机构养老地产考察工程横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下马工程千叶工程横滨藤尺工程侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心

5考察工程项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老

6考察工程高端运营机构工程收益前三的运营机构工程实业公司开发工程房地产商开发工程行业相关机构养老地产考察工程横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下马工程千叶工程横滨藤尺工程侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心

7SunCitySunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景

8SunCity开发工程SunCity旗下共有养老地产工程13个单体工程建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产工程的公司。10个工程为租赁物业，3个工程物业为购地自建工程。租赁物业节省最初的开发本钱和建设周期。10个工程针对自理老人，随着老人衰老提供介护效劳。3个工程入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型工程。

9SunCity——横滨太阳城SunCity横滨工程接待人员工程建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志

10SunCity——横滨太阳城工程位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城

11工程规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户〔其中自理型480户，介护型121户〕自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到工程总面积的38%，高比例的公共空间配置是工程一大特点SunCity——横滨太阳城工程造价总造价1亿美元〔不含土地本钱〕，每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司

12SunCity——横滨太阳城营收模式〔括号内数字为人民币〕一次性入住金：根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等〔240~784万〕，其中4,900万日元〔392万〕的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元〔80万〕/居室。一次性入住费用15年内可退还局部。计算公式为：入住费用*0.85*〔〔180月-入住月〕/180〕，入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人

13SunCity——横滨太阳城效劳人员配置介护老人效劳：1.5(老人)：1〔效劳人员〕医疗配置工程内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为6