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浅析棚户区改造会计和税务处理

棚户区改造是一项民生、民心工程，有效改善低收入群体住房条件、促进消

费、扩大投资，棚户区改造安置方式分为货币安置与实物安置，账务处理不一样，

实物安置涉及产权置换的账务处理难点及各类税种，本文就棚户区改造的货币安

置与实物安置的财税处理问题进行初步探讨。

标签：棚户区改造;货币安置;实物安置;财税处理

1、棚户区改造的意义及方式

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区各部门贯

彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入保障性安居工程，大规模实

施。实施棚户区改造，能缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，能够

有效改善困难群众的住房条件，有效拉动投资、刺激消费需求，促进经济增长与

社会和谐。同时国家相继出台相关财税政策支持棚户区改造。

棚户区改造拆迁补偿分为货币安置与实物安置。货币安置是指征拆主体对拆

迁户的房屋进行补偿，根据评估价值支付征拆款，拆迁户自己处理住房。实物安

置也称产权置换，是指以房屋作为补偿方式安置被拆迁户，有异地安置和回迁安

置两种;有等面积置换与超面积置换。笔者根据某市一公司承接的棚户区改造案

例提出关于棚户区改造货币安置及实物安置中涉及财税处理的思路和建议。

2、棚户区改造的账务处理

2016年甲公司承接某市的棚户区改造项目，该项目建设期三年，总投资

11355万元，前期由甲公司对某地块上的200户居民进行征拆补偿，该栋楼占地

面积4600平方米。拆迁户根据自愿原则选择货币安置或实物安置，货币安置由

甲公司根据评估公司对房屋的评估价值一次性补偿，该房屋产权证交由房产部门

注销，实物安置也称为产权置换，是甲公司以新建的房屋作为补偿方式安置被拆

迁人，甲公司以1：1.2的比例选择置换面积。有50户选择实物安置，征拆房屋

建筑面积为3000平方米，评估价值1200万元，而拆迁户选择置换的面积为5000

平方米，增加的1400平方米的房屋面积，由拆迁户根据政府文件按每平方米3000

元结算;但甲公司需对产权置换的拆迁户房屋进行装饰装修补偿，甲公司一次性

支付装饰装修费150万元。150户选择货币安置，货币安置征拆面积为9000平

方米，货币安置金额3600万元。甲公司对200户居民补偿完后，政府以划拨方

式将该地块划无偿划拨给甲公司。甲公司在该块土地上面建设300套房屋，建筑

面积26000平方米，建安成本6000万元。甲公司是增值税一般纳税人。对拆迁

户的补偿，甲公司能够提供拆迁协议。因是棚户区改造项目，甲公司向政策性银

行融资3000万元，期限3年，年利率4.5%。随着业务的开展，账务处理分析如

下（增值税税率按9%）：

取得银行借款时

借：银行存款3000万元

贷：长期借款3000万元

该公司对拆迁户进行征拆补偿时

借：开发成本土地征用及拆迁补偿费3750万元

贷：银行存款3750万元

等面积置换的房屋，属于以物易物，是以拆迁户的旧房换甲公司开发的新房，

适用《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》的规定。由于换出资产及该公

司未来应交付给拆迁户的等面积部分的房屋公允价值不能可靠确定，但换入资产

的公允价值通过评估可得到，且换入资产的未来现金流量在风险、时间分布或金

额方面与换出资产显著不同，换入旧房的这部分价值应作为该公司土地成本的一

部分。此时还未开发新房，不符合收入的确认条件，暂不确认收入。賬务处理如

下：

借：开发成本土地征用及拆迁补偿费1200万元

贷：应付账款—拆迁补偿费200万元

三年建设期的利息资本化

借：开发成本开发间接费用—利息405万元

贷：银行存款405万元

建安成本6000万元

借：开发成本建筑安装工程费6000万元

应交税金—应交增值税-进项税540万元

贷：银行存款6540万元

项目完工，归集这个项目的成本

借：库存商品–xx项目1135