重庆报业加州项目集团定位报告.ppt

工程定位报告

报业集团加州工程;一、样本说明;本体研究‖地块分析‖四至情况;工程周边交通兴旺，有12条直达渝北区、江北区、渝中区的公交线路；工程位置紧邻新牌坊转盘和红旗河沟转盘，且于机场路延伸段，交通优势明显。;本体研究‖地块分析‖与交通道路关系;本体研究‖地块分析‖与交通道路关系;本体研究‖地块分析‖商业环境;本体研究‖地块分析‖地块规划限制条件;;一、地块分析;工程定位‖定位思路‖地理位置;工程定位‖定位思路‖区域开展;工程定位‖定位思路‖市场需求;工程定位‖定位思路‖开发目标和开展资源;工程定位‖工程整体定位;工程定位‖写字楼定位;工程定位‖写字楼定位;工程周边交通状况分析

直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；

完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持；

未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；

地块紧靠的红锦大道为单行线，会在影响机动车到工程的可达性；;工程定位‖商业定位‖消费构成;工程定位‖商业定位‖消费构成;工程定位‖商业定位‖商业现状;商业路线;区域的未来开展前景看好，为工程商业局部的开展带来了良好的市场时机。特别是报业集团的入住，将会带开工程区域文化创意产业链的开展，促进区域商业开展。;地块交通：工程紧靠加州城市花园老居民区，且设计上纳入幼儿园，对工程商业动线设计有很大影响；紧邻的主干道红锦大道为单项车道，这会对工程的通达性产生一定的影响。

周边消费人群：工程周边老城居民较多；收入水平不高，消费档次偏低

周边商业：周边商业以社区配套为主，且商业档次偏低；

区域开展前景：工程所在区域商业有较好的开展前景。;项目优势分析（S）;区域市场的开展规划。工程的商业物业局部的定位不能单纯地从商业或商务的角度出发，需要从区域市场未来的开展趋势出发。

区域市场的商业布局。目前工程商业档次根本上是中档及偏下为主，在区域市场内缺乏明显的高档商业物业。

工程商业局部的角色。未来，工程的商业局部将扮演两种角色，一个是效劳于工程其他物业局部的商业配套设施，即效劳于写字楼客户、酒店客户；???一个是效劳与工程所在区域板块，乃至整个江北区的独立商业体。

定位可实施性，经营的可持续性。目前工程区域的商业气氛不浓，在未来2~3年内较难有明显改善，区域商圈的辐射力偏低。本工程商业局部的直接客户仍将指向于写字楼局部的入驻企业和工程周边的社区客户。;工程周边居住区居民

消费档次：中高档

消费类型：家庭型(餐饮、日常快速消费品为主，休闲娱乐为辅)

工程周边写字楼内及工程自身内部入驻商务人群

消费档次：中高档

消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主)

其他区域目的性消费人群

来自机场、汽车站的中高档商旅人群;休闲功能

娱乐功能

社区配套

商务功能;主题型：结合工程“传媒大厦〞的主题开展，与周边中低档次的商业拉开距离

综合性：集合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等各种业态，为工程入住企业，酒店客户提供最大便利的配套效劳。;数量多，放量大。沿红锦大道共有13家经济型酒店，4家星级酒店。

星级酒店入住率高，平均到达62.4%。经济型酒店有饱和的迹象，平均入住率为45%。

房价高，经济型酒店主力价格可达200-300元/间。星级酒店可到达300-400元/间。

商务型客户为主，平均的过夜数为1-2夜。;工程定位‖工程整体定位‖酒店定位;一、地块分析;物业类型;产品建议‖工程经济效益评估‖本钱;产品建议‖工程经济效益评估‖收益;产品建议‖工程经济效益评估‖税收;经营收入（万元）;产品建议‖写字楼产品建议;产品建议‖写字楼产品建议‖层高;产品建议‖写字楼产品建议‖层高;产品建议‖写字楼产品建议‖标准层面积;产品建议‖写字楼产品建议‖标准层面积;产品建议‖写字楼产品建议‖标准层面积;产品建议‖写字楼产品建议‖标准层面积布局;产品建议‖写字楼产品建议‖标准层面积布局;产品建议‖写字楼产品建议‖户型面积;产品建议‖写字楼产品建议‖户型面积;产品建议‖写字楼产品建议‖户型面积;产品建议‖写字楼产品建议‖户型空间设置;产品建议‖写字楼产品建议‖户型空间设置;产品建议‖写字楼产品建议‖卫生间;产品建议‖写字楼产品建议‖卫生间;产品建议‖写字楼产品建议‖大堂;产品建议‖写字楼产品建议‖大堂;产品建议‖写字楼产品建议‖外立面;产品建议‖商业产品建议;产品建议‖商业产品建议‖工程商业布局;B1;商铺进深建议控制在8~15米，其中B栋靠近车站人行天桥主要人流节点商业价值较高的一面，建议商铺进深控制在10~12米左右，开间5~6米；在商业内街位置的商铺进深8~15米。

商铺柱距一般情况下建议按照8米来考虑。

为保证后期招商难度最小化，在商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求，通燃气、上下水、排污、排烟的需求，电力承载按照150瓦/平米来考虑设计。