资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-在建工程评估 .pdfVIP

第12讲在建工程评估

第四节在建工程评估

一、概述

（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。

（二）在建工程的特点

1.所有权的相对确定性

2.合法性

3.可变价性

4.可比性差

1234

（）种类繁多；（）造价差异大；（）建设工期长短差别较大；（）形象进度与实际投资额较难致。

这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。

5.法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优

先于银行与抵押人的约定抵押权。

（三）在建工程的分类

（四）影响在建工程价值的因素

1.项目总投资

项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。

房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监

理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。

具体构成如图4-10所示。

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锂科备品用

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具购置费用lx

二器具及生产家其购直费用

L人工费利润

建筑安装,材料费规费

工程费用］施工机具使用拥税金

•企业賓理撈

土地便用费

♦

工程建设彳与项目建设有关的其他费用

其他费用-与未来生产经曽有关的其他费用

『基本预备费

预备费l

涨价预备费

g

设期鱼款利息

图^-10建设工程投资构成

2.工程进度

工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百分比表示，也可以

用图表表示。

形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。

3.建设期

建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部时间。主要包括土

建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。

二、评估程序

（一）搜集与在建工程相关的资料

1

（）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总平面审批图等。

2

（）目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。

3

（）实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。

4

（）已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。

5

（）施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。

6

（）土地使用权出让合同。

7

（）预测量建筑面积报告（或人防建筑面积审批文件）。

8

（）项目概况可行性研究报告。

（二）现场勘察核实

现场勘察中除了观察项目形象进度、完工程度外，还应重点关注项目实际投资情况、合同执行情况以及项目抵押情况、欠

款情况等。

（三）确定在建工程的评估值

根据掌握的资料，核定工程单位成本；根据完工程度和测算出的工程预算造价或单位造价，确定在建工程的评估值。

三、评估方法

（一）重置成本法（实际完成工程量较少）

1.基本思路

按照正常情况下，在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，确