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浅谈投资性房地产公允价值确实认方法

【摘要】公允价值计量模式无疑会在市场经济中发挥越来越重要的

作用，但使用过程中公允价值确实定一直是个难点，也是人们关注的

焦点。文章主要探讨投资性房地产公允价值确实认方法以及各种方法

的优缺点和适用围，并对投资性房地产公允价值确实定提出改良建

议。

【关键词】公允价值；投资性房地产；公允价值计量模式

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的

房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业

很长时间并没有对投资性房地产进展单独核算，而是与一般的固定资

产和无形资产一样进展确认、计量和披露。随着市场经济的不断开展，

投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月公布了?关于执

行企业会计制度和相关会计准那么有关问题解答〔四〕?的通知，其

中对房地产开发企业出租的开发产品进展了单独的解释。之后于2005

年公布了投资性房地产会计准那么的征求意见稿。该征求意见稿是我

国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式公布?会计准

那么第3号——投资性房地产?。准那么规定，投资性房地产的后续

计量在符合条件时可以采用公允价值模式进展计量。新准那么于2007

年1月1日率先在上市公司中开场实施。

自新会计准那么公布并开场实施后，截止到2021年末，我国沪深

两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大

局部对投资性房地产采用本钱模式计量，而采取公允价值模式计量的

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上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准

那么中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业

的利润产生波动，而且不能再转为本钱模式外，最重要的一点就是公

允价值确实认存在一定的难度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值确实定。我国现

在对于投资性房地产公允价值确实定方法主要有三种，一是专业评

估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的

分析。每种确定方法有其自身的优点和缺乏。目前，从采用公允价值

计量的上市公司披露的情况来看，大局部采用的是专业评估的方法，

也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三

方调查报告的方法。

一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析

众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允

价值计量的围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能

为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允

价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公

允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企

业，来分析其投资性房地产公允价值确实认方法。

〔一〕专业评估方法确定公允价值

所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房

地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活泼

的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进展

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评估，可以比拟客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企

业进展人为操纵利润提供了时机，如企业与评估机构相互勾结虚增资

产等，比拟容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的

方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到遵守独立、客观、

公正的原那么，勤勉尽责，保持应有的职业慎重，根据自身的工作经

历和能力，承当相应