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历城区城镇老旧小区改造

存在的问题及建议

城镇老旧小区改造是一项重要的民生工程，2023年下

半年以来，历城区持续推进2024年城镇老旧小区改造项目

储备，大力推进项目摸底、方案设计，加快项目立项、资金

申报工作，推动城镇老旧小区改造项目高质量发展不断取得

新成效。

一、项目改造基本情况

根据“十四五”城镇老旧小区改造总体实施计划，2024

年我区共计划对全福街道片区、还乡店中路还乡店西路电建

路片区9个项目、等36个小区、194栋楼、7894户进行城

镇老旧小区改造，涉及5街道，改造建筑面积约67万平方

米，计划投资约2.48亿元。

为解决群众急难愁盼问题，改善人民群众的生活。我区

着力听“民之所需”、解“民之所忧”、干“民之所盼”，

广泛征求居民意见，耐心地向居民讲解老旧小区提升改造工

作的相关政策，引导居民填写《老旧小区改造居民意愿调查

表》。发放入户调查表7000余份。为制定老旧小区改造方

案、确定各个小区方案设计提供坚实依据。截至目前，项目

民意调查、方案设计、立项等专项债申报前准备工作已完成，

为确保项目尽快开工，正全力推进项目招标工作。

二、项目推进过程中存在的问题

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（一）建筑基础不支持部分改造内容

按照济南市人民政府办公厅《关于深入推进老旧小区改造

的实施意见》改造范围为2005年12月31日前在我市国有土

地上建成，失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和

社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。经全面

摸底调查我区老旧小区的建筑物大部分为90年代建成，部分

为70、80年代建成，使用时间较长，有的小区建设时无相关

图纸，房建工程的施工质量标准相对较低，施工做法原始、楼

梯结构简单、称重较差，改造项中如外墙保温、屋面防水等群

众急盼改造项无法实施，违背了老旧小区改造的意愿与初衷。

另外，部分老旧小区因为本身配套设施不够完善，消防设备无

法满足要求、消防通道无法满足通行条件，场地的限制了这类

改造的进行，这为小区的消防安全埋下了隐患，还使得群众与

政府矛盾加深。

（二）适老化改造方面实施难度大

一是老旧小区的居民往往存在年龄、健康状况、收入水平

等方面的差异，对适老化改造的需求不同。并且适老化改造涉

及到多个领域的知识和技术，如电气、智能化等。在实际改造

过程中，需将这些技术整合在一起。二是法律法规不健全，目

前关于老旧小区适老化改造的法律法规尚不健全，对于改造的

标准、程序、责任等方面缺乏明确的规范和规定。三是适老化

改造需要大量的资金投入，包括基础设施更新、技术整合、个

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性化需求的满足等方面的费用，老旧小区改造的资金无法不足

以支撑适老化改造，资金筹措是改造工作中面临的重要问题之

一。

（三）改造后物业难以推行

老旧小区普遍存在着环境秩序混乱、硬件条件较差、配套

设施不全等问题，维修维护需要投入大量经费，物业公司接手

后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，建设标准不高、

工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，安保、管理

难度较大，同时小区空间大多比较狭窄，可供物业盈利的停车

位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。居住

群体多为老年人和外来租住人员，经济收入普遍不高，物业费

偏