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四问土地库存4

（一）土地库存：有多少？4

（二）土地库存：有何特征？5

（三）土地库存：需要去化多少？5

（四）当前有何政策支持？6

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2

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图表目录

图表1土地库存：绝对水平与去化周期4

图表2土地库存，大多形成于2016年之前4

图表32021-2024M5拿地项目中，城投开工率仅2成5

图表42023-2024H1拿地的项目中，二三线开工率偏低5

图表5土地库存去化测算6

图表6当前针对土地库存的政策6

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3

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四问土地库存

本文聚焦土地库存，关注其体量、特征、需要去化水平与政策支持。

（一）土地库存：有多少？

概念界定：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。

对于开工的定义，参照统计局，“以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）”为

准。

估算方法：土地库存历年住宅类土地成交建面-历年住宅新开工面积，其中，新开工面积

为统计局数据，历年住宅类土地成交建面数据需估算，计算方法为“住宅类土地供应面

积×（1-保障房占比）×成交率×容积率”，估算分三个时间段：

第一，2003-2023年，使用前土地资源部公布的住宅用地供应面积（2022-2023年为自然

资源部数据），首先扣除保障房部分（国土资源部数据，经济适用房与廉租房供地面积占

住宅类供地面积之比），其次结合Wind统计的相邻年份（2008-2012年）的住宅成交率

（成交量/供应量）、容积率（建